Golden Visa et régime fiscal à 7% en Grèce: ce qui se combine vraiment
Le Golden Visa vous donne un titre de séjour. Le régime 7% vous donne un taux d’imposition. Beaucoup de futurs expatriés pensent qu’obtenir le premier ouvre automatiquement droit au second. Ce n’est pas le cas — et la confusion entre les deux dispositifs peut coûter cher, en temps comme en argent. Voici, sans raccourci, ce qui se combine réellement entre Golden Visa et régime 7%, et ce qui ne se combine jamais.
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Golden Visa et régime 7% : l'essentiel en 30 secondes
- Deux logiques distinctes : le Golden Visa répond à « ai-je le droit de résider en Grèce ? », le régime 5B répond à « comment mes revenus étrangers sont-ils taxés une fois résident fiscal grec ? ».
- Aucun lien automatique : obtenir un Golden Visa n’ouvre aucun droit automatique au régime 7 %.
- Le cumul est possible, mais seulement si la résidence fiscale est réellement transférée en Grèce (la présence de plus de 183 jours par an en étant un critère majeur, parmi d’autres).
- La location courte durée est interdite sur un bien Golden Visa, sous peine de sanctions.
En résumé
Le Golden Visa et le régime fiscal 5B (7%) répondent à deux questions différentes et ne se déclenchent jamais l'un l'autre automatiquement. Ils peuvent se cumuler, mais uniquement si la personne transfère réellement sa résidence fiscale en Grèce et remplit, en parallèle, les conditions propres à chaque dispositif.
Deux dispositifs, deux logiques totalement différentes
Le Golden Visa et le régime 7% répondent à deux questions totalement différentes. Le premier répond à « ai-je le droit de résider en Grèce ? ». Le second répond à « comment mes revenus étrangers sont-ils taxés une fois que je suis résident fiscal grec ? ». Rien, dans la loi, ne les relie automatiquement l’un à l’autre. Pour le détail complet du fonctionnement du taux à 7%, consultez notre guide dédié au régime fiscal 5B.
| Critère | Golden Visa | Régime fiscal 5B (7 %) |
|---|---|---|
| Nature | Titre de séjour lié à un investissement | Régime fiscal spécifique |
| Objectif | Permettre le séjour en Grèce sous les conditions du programme | Taxation alternative de certains revenus étrangers |
| Public visé | Ressortissants de pays tiers remplissant les conditions du programme | Personnes transférant leur résidence fiscale en Grèce et remplissant les conditions de l'article 5B |
| Investissement immobilier | Oui, selon les voies du programme | Aucun investissement immobilier exigé en tant que tel |
| Résidence fiscale automatique ? | Non | Le régime suppose un transfert effectif de résidence fiscale |
| Règle des 183 jours | N'est pas une condition générale du Golden Visa | Constitue un critère majeur (parmi d'autres) de la résidence fiscale |
| Taux de 7 % | Non | Oui, sous conditions et dans le champ du régime |
| Cumul possible ? | Oui, dans certaines situations | Oui, dans certaines situations |
Pourquoi la confusion est si fréquente
La confusion vient d’un raccourci commercial répandu chez certains intermédiaires immobiliers : « investissez, obtenez votre visa, et profitez du régime fiscal à 7 % ». La phrase n’est pas fausse dans l’absolu — les deux dispositifs peuvent effectivement se cumuler chez la même personne — mais elle occulte une condition déterminante : le régime 7 % exige de vivre réellement en Grèce plus de la moitié de l’année. Le Golden Visa, lui, a précisément été conçu pour ne rien exiger de tel. C’est d’ailleurs l’une des erreurs les plus fréquentes que nous détaillons dans notre article 5 erreurs à éviter sur le Golden Visa.
Autrement dit : détenir un Golden Visa ne rapproche en rien de l’éligibilité au régime 7 %. Ce sont deux démarches indépendantes, avec des dossiers, des administrations et des calendriers distincts.
Ce qui ne peut pas fonctionner: la résidence fiscale
Un porteur de Golden Visa qui continue à vivre principalement en dehors de Grèce ne remplit pas nécessairement la condition de résidence fiscale grecque. Le régime 5B suppose un transfert effectif de résidence fiscale en Grèce ; la présence de plus de 183 jours en constitue un critère majeur, mais l'analyse ne se réduit pas à un simple compteur de jours — domicile, résidence habituelle et centre des intérêts vitaux entrent aussi en ligne de compte. Sans ce transfert réel, aucune demande de régime 5B ne peut aboutir, quel que soit le montant investi dans l'immobilier. Le Golden Visa, à lui seul, ne change pas cette situation.
Ce qui ne peut pas fonctionner : conserver sa résidence fiscale à l’étranger tout en demandant à bénéficier du régime 5B grec comme résident fiscal de Grèce. La confusion la plus fréquente sur ce sujet consiste précisément à croire qu’un statut de résident (via le Golden Visa) équivaut à une résidence fiscale — ce n’est pas le cas, ce sont deux notions juridiques distinctes. Pour comprendre en détail comment s’apprécie la résidence fiscale grecque, consultez notre article pourquoi le Golden Visa ne remplace pas un transfert de résidence fiscale.
Ce qui peut se combiner : trois scénarios concrets
Scénario 1 — Installation réelle et durable
Un investisseur qui achète un bien répondant aux seuils du Golden Visa, transfère effectivement sa résidence fiscale en Grèce (la présence de plus de 183 jours par an en étant un critère majeur), et remplit par ailleurs les autres conditions du régime 5B (pension de source étrangère, non-résidence fiscale grecque sur 5 des 6 années précédentes, transfert depuis un pays ayant un accord de coopération fiscale avec la Grèce) peut légitimement cumuler les deux. Dans ce cas, le Golden Visa sécurise le droit de séjour, et le régime 5B optimise la fiscalité sur les revenus étrangers. C’est le scénario le plus complet — et il suppose une installation réelle, pas un pied-à-terre.
Scénario 2 — Conjoint non-UE
Cas fréquent chez les couples mixtes : le ressortissant français peut s’installer en Grèce au titre de la libre circulation européenne, tandis que le conjoint ressortissant d’un pays hors UE peut avoir besoin d’un titre de séjour. La question du Golden Visa et celle du régime fiscal 5B doivent alors être examinées séparément pour chaque membre du couple : l’un ne conditionne pas l’autre.
Scénario 3 — Le bien Golden Visa n'est pas la résidence fiscale
Il arrive qu’un bien acquis dans le cadre du Golden Visa serve de résidence secondaire ou d’investissement patrimonial, pendant que le foyer fiscal se transfère effectivement en Grèce dans un autre logement (loué ou acheté séparément). Le régime 5B s’apprécie sur le transfert réel de résidence fiscale, pas sur l’adresse du bien Golden Visa. Les deux peuvent donc coexister sans être le même levier.
Votre projet combine investissement immobilier et transfert de résidence fiscale ? Notre accompagnement Conseil installation vous aide à structurer les deux démarches sans les confondre.
Pour mémoire : les seuils du Golden Visa
Cet article n’a pas vocation à redétailler le programme Golden Visa — c’est l’objet de la page dédiée. Pour mémoire : les seuils immobiliers du Golden Visa sont actuellement de 800 000 €, 400 000 € ou 250 000 € selon la localisation et la nature de l’opération. Les conditions précises d’éligibilité du bien (surface, zone, nature de l’investissement) doivent être vérifiées avant tout achat.
Pour le détail complet des seuils, zones et démarches, consultez notre page pilier Golden Visa Grèce.
Le piège de la location courte durée
Le bien ayant servi à l'obtention d'un Golden Visa ne peut pas être mis en location courte durée (type Airbnb), ni en sous-location saisonnière. Le non-respect de cette interdiction expose à une amende administrative de l'ordre de 50 000 € et peut entraîner la révocation du titre de séjour. Ce montant et les modalités précises doivent être confirmés au cas par cas auprès des autorités grecques compétentes au moment de l'opération, la réglementation pouvant évoluer. Ce point est indépendant du régime 5B, mais il concerne directement les futurs expatriés qui envisageraient de louer leur bien en attendant leur installation définitive : ce n'est pas une option sur un bien Golden Visa.
Ce sujet touche indirectement le régime 5B : le régime concerne les revenus de source étrangère entrant dans son champ d’application. Il ne transforme pas les revenus de source grecque — dont d’éventuels revenus locatifs d’un bien situé en Grèce — en revenus taxés à 7 % ; ceux-ci restent imposés selon le régime grec ordinaire applicable.
Conditions cumulatives du régime 5B (7 %)
- Percevoir une pension de source étrangère.
- Ne pas avoir été résident fiscal grec pendant 5 des 6 dernières années.
- Transférer sa résidence fiscale depuis un pays ayant conclu un accord de coopération administrative en matière fiscale avec la Grèce (le Maroc, le Canada et d'autres pays francophones ou non en font partie).
- Remplir les critères de résidence fiscale grecque — la présence de plus de 183 jours par an en Grèce en étant un critère majeur.
- Déposer la demande selon le calendrier fixé par décision du gouverneur de l'AADE (depuis la loi 5313/2026, la date limite fixe du 31 mars a été supprimée).
- Payer l'impôt en une seule fois, avant le dernier jour ouvré de décembre (depuis la loi 5313/2026 ; auparavant l'échéance était fixée à juillet).
Rappel important : les pensions du secteur public français restent imposables en France même après un transfert de résidence fiscale en Grèce, en vertu de la convention fiscale franco-grecque. Le régime 5B ne change rien à ce point.
Pour les résidents belges et suisses, le traitement fiscal peut dépendre de la nature exacte des pensions et des dispositions de la convention fiscale applicable. Une analyse individuelle est donc indispensable avant de conclure à l’éligibilité au régime 5B.
Information importante :
Retir’In G n’est ni avocat, ni fiscaliste, ni agent immobilier. Les informations de cet article sont données à titre indicatif, à jour au moment de sa rédaction, et ne remplacent pas une consultation individuelle auprès d’un professionnel habilité. Les règles applicables au Golden Visa et au régime 5B peuvent évoluer ; nous vous recommandons de vérifier les conditions en vigueur auprès des autorités grecques compétentes avant toute décision. Retir’In G agit comme intermédiaire avec des partenaires professionnels ; les choix, contrats et engagements sont conclus directement entre le client et les professionnels concernés.
Sources
- AADE (Autorité fiscale grecque) — autorité de référence pour les seuils et délais du régime 5B.
- Loi 5100/2024 (article 64, modifiant l’article 100 de la loi 5038/2023) — cadre légal du Golden Visa 2024-2026.
- Loi 4172/2013 et Arrêté ministériel A.1217/2020 — cadre légal du régime 7 % (Article 5B).
- Loi 5313/2026 — suppression de la date limite fixe du 31 mars et modification de l’échéance de paiement du régime 5B (juillet → décembre).
Questions Fréquentes
Obtenir un Golden Visa donne-t-il automatiquement droit au régime 5B (7 %) ?
Un retraité français a-t-il besoin d'un Golden Visa pour bénéficier du régime 5B ?
Peut-on louer un bien acquis via le Golden Visa en attendant de s'installer définitivement ?
Le régime 5B s'applique-t-il aux revenus locatifs générés en Grèce ?
Que se passe-t-il si je garde ma résidence fiscale en France tout en ayant un Golden Visa ?
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