Golden Visa Grèce 2026 :
guide complet — seuils, procédure, famille et comparatif européen
Ce guide complet explique le fonctionnement du Golden Visa grec en 2026 : les seuils d’investissement mis à jour, les types de biens éligibles, la procédure pas à pas, les droits accordés à votre famille, et un comparatif détaillé avec le Portugal et l’Italie.
L’objectif est de vous donner une vision claire et factuelle pour prendre une décision éclairée — et de vous alerter sur les évolutions réglementaires à anticiper.
Publié le 1 Aout 2026
Notre pré-audit analyse votre situation et vous met en relation avec nos partenaires avocats spécialisés en droit immobilier et en immigration grecque.
Qu'est-ce que le Golden Visa en Grèce et pourquoi il attire autant ?
Le Golden Visa grec est un programme de résidence par investissement : en échange d’un investissement qualifié — le plus souvent immobilier — un ressortissant non européen obtient un titre de séjour grec, renouvelable sous conditions. Ce titre ouvre un droit de résidence en Grèce et une liberté de circulation dans l’espace Schengen pour des séjours de courte durée (90 jours sur toute période de 180 jours).
Concrètement, le Golden Visa Grèce permet :
D’obtenir un titre de résidence en Grèce pour vous et, sous conditions, pour votre famille proche.
De circuler librement dans les pays de l’espace Schengen pour des séjours courts.
De vous constituer une base de vie dans un pays membre de l’UE et de la zone euro, avec le cadre juridique et la stabilité que cela implique.
D’envisager à terme une installation plus durable, d’investir en Grèce ou en Europe. Voire il est possible de préparer une retraite sous le régime fiscal 7 % (article 5B) en Grèce— deux dispositifs qui se combinent parfaitement.
Le programme vise à attirer des capitaux étrangers dans l’économie grecque. Si la Grèce attire autant, c’est parce qu’elle combine la sécurité juridique d’un État membre de l’UE, un style de vie méditerranéen incomparable et une position géographique stratégique entre Europe, Moyen-Orient et Afrique du Nord.
💡 Bon à savoir: Plus de 95 % des lecteurs francophones qui consultent cette page n’ont en réalité pas besoin d’un Golden Visa. Si vous êtes citoyen de l’Union européenne, cet article vous aidera surtout à comprendre les règles applicables aux investisseurs non européens et à comparer les différents modes d’installation en Grèce.
« Français : quelles démarches pour s’installer en Grèce ? »
Origine et évolution du Golden Visa en Grèce :
de 2013 à aujourd'hui
Le programme Golden Visa grec a été lancé en 2013, dans le sillage de la crise financière qui a lourdement touché le pays. L’objectif initial était clair : attirer des capitaux étrangers, relancer le secteur immobilier et soutenir la croissance.
Le seuil de 250 000 € fixé à l’origine était l’un des plus bas d’Europe — et il l’est resté pendant une décennie.
2013–2022 : la décennie du seuil à 250 000 €
Pendant dix ans, le programme a fonctionné avec un seuil d’investissement immobilier unique à 250 000 €, quelle que soit la zone géographique. Cela a attiré principalement des investisseurs chinois, russes, moyen-orientaux et du Golfe, séduits par des prix immobiliers encore très accessibles après la crise, notamment à Athènes.
2023 : le tournant — les nouveaux seuils
Face à la pression de la Commission européenne et à l’envolée des prix immobiliers dans certaines zones, la Grèce a relevé ses seuils en 2023 (Loi 5007/2022, circulaires d’application 2023).
Depuis lors, deux seuils coexistent : 800 000 € dans les zones dites « prioritaires » (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et certaines communes insulaires), et 400 000 € dans le reste du territoire.
Le seuil historique de 250 000 € ne subsiste que pour des cas très spécifiques (voir tableau ci-dessous).
2024–2026 : une fenêtre encore ouverte, mais pour combien de temps ?
Pendant que l’Espagne supprimait son Golden Visa immobilier (effectif en avril 2025) et que le Portugal fermait la route immobilière en octobre 2023, la Grèce a maintenu son programme, tout en l’encadrant davantage. En 2026, c’est l’un des seuls grands pays de l’UE à offrir encore cette option.
La pression européenne pour des restrictions supplémentaires reste réelle — ce qui donne au programme une dimension d’urgence relative pour les investisseurs qui s’y intéressent.
Combien investir ? Les seuils du Golden Visa grec en 2026
C’est le point sur lequel de nombreux sites font encore des erreurs en 2026 : le seuil de 250 000 € n’est plus le seuil principal du Golden Visa grec. Voici les seuils en vigueur.
| Zone géographique | Seuil d'investissement immobilier | Remarque |
|---|---|---|
| Zones prioritaires Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin, et communes de + de 3 100 hab. sur les îles de + de 3 100 hab. | 800 000 € minimum | Seuil relevé en 2023 pour freiner la spéculation dans les zones les plus demandées. Le bien doit être unique (pas de cumul de biens). |
| Reste du territoire grec Toutes les autres zones hors prioritaires | 400 000 € minimum | Seuil relevé en 2023. S'applique à la majorité des régions, y compris de nombreuses îles, zones côtières et villes moyennes. |
| Cas spéciaux — seuil 250 000 € maintenu Conversion d'immeubles de bureaux ou hôtels en logements, monuments historiques à restaurer | 250 000 € (maintenu) | Uniquement pour ces cas très spécifiques. Le bien doit correspondre précisément aux critères légaux. Vérification juridique indispensable. |
| Projets de conversion et réhabilitation au Pirée | 250 000 € (si le projet entre dans les cas spéciaux prévus par la loi) | Certains projets de conversion ou de réhabilitation situés au Pirée peuvent être éligibles au seuil de 250 000 € lorsqu’ils relèvent des catégories spéciales prévues par la réglementation grecque. L’éligibilité doit être confirmée au cas par cas par un avocat spécialisé. |
⚠️ Ces seuils sont ceux en vigueur au moment de la rédaction de ce guide (juillet 2026). La réglementation peut évoluer. Consultez impérativement un avocat spécialisé avant tout engagement. Sources : Ministère grec de la Migration, Loi 5007/2022 et circulaires d'application 2023.
⏳ Une fenêtre d'opportunité à ne pas laisser passer
En 2026, la Grèce est le seul grand pays de l'Union européenne qui propose encore un Golden Visa adossé à l'immobilier résidentiel. L'Espagne a supprimé son programme en avril 2025. Le Portugal a supprimé l'immobilier en octobre 2023. Chypre a fermé la porte à la naturalisation par investissement en 2020. L'Italie n'a jamais proposé de route immobilière.
- La pression européenne s'intensifie : la Commission européenne a émis plusieurs recommandations formelles depuis 2022 pour que les États membres restreignent ou suppriment leurs programmes de résidence par investissement immobilier, invoquant des risques de blanchiment, d'inflation immobilière et de manque de transparence.
- La Grèce a déjà bougé : le relèvement des seuils à 400 000 € et 800 000 € en 2023 est une première réponse à ces pressions. Une nouvelle hausse ou une restriction supplémentaire à l'horizon 2026-2027 n'est pas à exclure.
- Les opportunités à 250 000 € se raréfient : les projets de conversion et de réhabilitation éligibles à 250 000 €, notamment au Pirée et dans certaines villes de province, sont par définition en nombre limité. Les opportunités éligibles au seuil de 250 000 € sont limitées en nombre et nécessitent une analyse juridique approfondie avant tout engagement.
Notre position chez Retir' In G : nous ne vendons pas de pression artificielle. Mais les données objectives — fermetures en cascade en Europe, pression institutionnelle croissante, seuils déjà relevés en Grèce — montrent que la fenêtre se rétrécit. Si vous envisagez un Golden Visa grec, 2026 est probablement une meilleure année pour agir que 2028.
Qui peut bénéficier du Golden Visa en Grèce ?
Le Golden Visa grec s’adresse aux ressortissants de pays hors Union européenne, EEE et Suisse. Les critères généraux sont les suivants (à vérifier avec un professionnel avant tout dépôt de dossier) :
- Nationalité : être citoyen d’un pays non membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse.
- Casier judiciaire : ne pas avoir de condamnations incompatibles avec l’obtention d’un titre de séjour selon la loi grecque.
- Origine des fonds : être en mesure de documenter l’origine licite des capitaux investis (justificatifs bancaires, cessions d’actifs, revenus d’activité, etc.).
- Investissement éligible : réaliser un investissement répondant aux critères du programme — montant, zone et type de bien conformes aux règles en vigueur.
- Assurance maladie : disposer d’une couverture santé adéquate pour la Grèce.
Il peut notamment intéresser les citoyens du :
🇬🇧 Royaume-Uni (depuis le Brexit)
🇺🇸 États-Unis
🇨🇦 Canada (notamment le Quebec francophone)
🇦🇺 Australie
🇹🇷 Turquie
🇮🇱 Israël
🇱🇧 Liban (francophone)
🇲🇦 Maroc (francophone)
🇹🇳 Tunisie (francophone)
🇩🇿 Algérie (francophone)
ainsi que d’autres pays tiers.
– Vous êtes Français, Belge ou citoyen d’un autre pays de l’Union européenne ?
Bonne nouvelle : vous n’avez pas besoin d’un Golden Visa pour vivre, acheter un bien immobilier ou prendre votre retraite en Grèce.
En tant que citoyen de l’Union européenne, vous bénéficiez de la libre circulation et pouvez vous installer en Grèce sous réserve d’accomplir les formalités administratives locales (enregistrement, résidence, fiscalité, etc.).
- Si votre projet est de prendre votre retraite en Grèce, consultez plutôt notre guide : Fiscalité des retraités en Grèce (régime à 7 %) ou Comment s’installer en Grèce lorsqu’on est Français
- et Découvrir notre accompagnement
Profils types de candidats
Investisseurs patrimoniaux : acquisition d’un bien immobilier en Grèce pour usage personnel, location ou valorisation long terme, combinée à une base légale en Europe.
Futurs retraités : couples souhaitant s’installer progressivement en Grèce, souvent en combinant Golden Visa (résidence) et flat tax 7 % (fiscalité avantageuse sur les pensions étrangères, si éligible).
Entrepreneurs internationaux : qui veulent un point d’ancrage en Europe pour développer un business, accéder au marché de la zone euro et faciliter leurs déplacements professionnels.
Familles internationales : qui souhaitent offrir à leurs enfants un accès à l’éducation en Europe et une mobilité Schengen.
La famille et le Golden Visa grec : qui peut vous accompagner ?
L’un des atouts majeurs du programme est sa dimension familiale. Un seul investissement peut couvrir plusieurs membres de la famille, qui obtiennent chacun un titre de séjour dérivé avec les mêmes droits de résidence et de circulation Schengen.
Membres éligibles (selon les textes en vigueur au moment de la publication)
- Le conjoint ou partenaire : inclus dans la demande principale, avec un titre de séjour dérivé.
- Les enfants mineurs : systématiquement inclus dans la demande familiale.
- Les enfants majeurs à charge : sous certaines conditions (études supérieures, sans ressources propres), dans la limite d’âge fixée par la loi. Point à vérifier avec un avocat.
- Les ascendants (parents, beaux-parents) : dans certains cas, si leur dépendance économique vis-à-vis du titulaire est démontrée. Particulièrement intéressant pour les projets de retraite intergénérationnelle en Grèce.
📌 Les modalités exactes et les conditions de chaque catégorie doivent être vérifiées avec un avocat spécialisé. Les textes peuvent évoluer.
Procédure pas à pas : comment obtenir votre Golden Visa en Grèce
Un accompagnement professionnel (avocat, notaire, conseiller en investissement) est indispensable à chaque étape. Voici les grandes phases du processus.
Étape 1 — Définir votre projet et votre budget total
Clarifiez vos objectifs : mobilité Schengen, préparation d’une retraite, investissement locatif, ou combinaison de ces objectifs ?
Puis évaluez votre budget global : investissement immobilier (minimum 400 000 € dans la plupart des zones, 800 000 € dans les zones prioritaires), frais annexes estimés à 8–10 % du prix du bien (taxe de transfert de propriété à 3,09 %, honoraires de notaire, frais d’avocat, frais d’agence), et coûts administratifs du dossier Golden Visa.
Étape 2 — S'entourer de professionnels compétents
Constituez dès le départ votre équipe : un avocat spécialisé en immigration et droit immobilier grec, un notaire pour la validation des actes, une agence immobilière ou un conseiller connaissant bien les biens éligibles au Golden Visa, et le cas échéant un conseiller fiscal pour analyser les implications dans votre pays d’origine et en Grèce.
Retir’ In G peut vous mettre en relation avec nos partenaires qualifiés.
Étape 3 — Sélection du bien et due diligence juridique
Une fois vos critères définis, vous visitez — sur place ou à distance — une sélection de propriétés. Retir’ In G organise avec ses partenaires qualifiés des « property viewing ».
Votre avocat effectue les vérifications indispensables : titre de propriété, absence d’hypothèque ou de litige, conformité urbanistique, et éligibilité explicite du bien au programme Golden Visa. Cette étape est non négociable pour sécuriser la transation.
Étape 4 — Signature de l'acte et transfert des fonds
Compromis, puis acte définitif chez le notaire grec. Les fonds sont transférés avec justification de leur origine licite. L’acte est enregistré auprès du cadastre et des autorités compétentes.
Étape 5 — Constitution et dépôt du dossier Golden Visa
Votre avocat prépare le dossier complet : formulaires officiels, passeport certifié, preuves de l’investissement (acte de propriété, paiement), justificatifs d’assurance maladie, extraits de casier judiciaire, et documents pour chaque membre de famille inclus. Des données biométriques (empreintes digitales, photo) sont recueillies lors du dépôt. C’est le seul moment qui exige que vous soyiez présent en Grèce.
Étape 6 — Délais de traitement et obtention de la carte
La première carte de résident est délivrée pour une durée de 2 ans (et non 5 ans comme certains sites l’indiquent encore). Elle est ensuite renouvelable pour 5 ans, tant que l’investissement est maintenu. Les délais de traitement varient selon la charge administrative — comptez 2 à 6 mois selon les périodes.
Étape 7 — Renouvellement et suivi
Avant l’expiration, dépôt d’une demande de renouvellement avec justification que les conditions sont toujours réunies. Votre avocat vous informe des changements législatifs éventuels qui pourraient affecter votre dossier.
Vous ne savez pas si votre projet est éligible ?
Nous analysons gratuitement en 15 minutes votre situation : nationalité, budget, zone visée et objectif (retraite, investissement ou mobilité européenne).
Droits et avantages du Golden Visa en Grèce
Résidence et mobilité Schengen
Le Golden Visa grec donne le droit de résider en Grèce pendant la durée de validité de la carte, et de circuler librement dans les pays de l’espace Schengen pour des séjours de courte durée (90 jours sur toute période de 180 jours). Aucune présence minimale en Grèce n’est requise pour maintenir le titre — c’est un avantage notable par rapport au Portugal (7 jours/an minimum).
Travail salarié en Grèce : un point à clarifier
Le Golden Visa grec n’autorise pas le travail salarié en Grèce — c’est une exclusion explicite, et non une simple nuance. La création d’entreprise et l’exercice d’une activité indépendante obéissent à des règles distinctes et nécessitent un accompagnement spécifique. Un avocat spécialisé pourra vous préciser les options disponibles selon votre situation.
Combinaison avec le régime fiscal à 7 %
Pour les retraités étrangers, le Golden Visa peut se combiner avec le régime de la flat tax à 7 % (article 5B du Code fiscal grec) sur les revenus de source étrangère.
Ces deux dispositifs sont indépendants l’un de l’autre — le Golden Visa est un titre de résidence, le régime 7 % est un statut fiscal — mais ils se combinent naturellement pour les candidats à une installation à long terme en Grèce.
Le Golden Visa n’impose aucune présence minimale; le régime 7%, lui, exige de résider effectivement 183 jours par an. Ce sont deux dispositifs indépendants, pertinents notamment pour les retraités qui envisagent une installation réelle – pas pour ceux qui veulent seulement un titre de séjour sans y vivre.
Chemin vers la citoyenneté grecque
Le Golden Visa ne conduit pas automatiquement à la nationalité grecque. L’accès à la citoyenneté implique des conditions distinctes : 7 ans de résidence effective en Grèce, maîtrise de la langue grecque, intégration démontrée. Le Golden Visa peut constituer une première étape légale, mais la naturalisation implique un projet d’installation véritablement ancré sur place.
Limites à connaître
Ce n’est pas une citoyenneté — c’est un titre de résidence.
Le travail salarié n’est pas autorisé par défaut.
Les implications fiscales dépendent de votre pays de résidence fiscale, des conventions bilatérales et de la nature de vos revenus — un conseil fiscal spécialisé est indispensable.
Les conditions peuvent évoluer — suivez l’actualité officielle et maintenez un avocat référent.
Golden Visa en Europe 2026 :
Grèce, Portugal, Italie — le grand comparatif
Le paysage des Golden Visa en Europe a radicalement changé entre 2020 et 2026. Voici un état des lieux factuel et actualisé des principaux programmes encore accessibles.
| Pays | Investissement principal | Seuil minimum | Statut 2026 | Présence minimale | Famille incluse | Chemin vers la citoyenneté | Point clé |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 🇬🇷 Grèce | Immobilier (voie principale) | 400 000 € (zones standard) 800 000 € (zones prioritaires) 250 000 € (cas spéciaux) | ✅ Programme ouvert | Aucune présence minimale requise | Oui — conjoint, enfants, ascendants | 7 ans de résidence effective + langue + intégration | Seul grand pays UE encore ouvert sur l'immobilier. Fenêtre à saisir avant nouvelles restrictions. |
| 🇵🇹 Portugal | Fonds d'investissement réglementés (CMVM) | 500 000 € (fonds) 200 000 € (donation culturelle zones peu denses) | ⚠️ Programme ouvert — immobilier supprimé | 7 jours / an (35 jours sur 5 ans) | Oui — conjoint, enfants, ascendants | 10 ans (réforme loi nationalité mai 2026) — 7 ans pour CPLP et UE | Immobilier résidentiel supprimé depuis octobre 2023. Route fonds toujours active. Délais de traitement : 12–24 mois. |
| 🇮🇹 Italie | Startups innovantes / entreprises / obligations d'État / donation | 250 000 € (startup innovante) 500 000 € (entreprise établie) 2 000 000 € (obligations d'État) 1 000 000 € (donation) | ✅ Programme ouvert | Aucune présence minimale requise | Oui — conjoint, enfants, parents | 10 ans de résidence effective | Pas d'immobilier résidentiel. Investissement productif uniquement. Flat tax 300 000 €/an sur revenus étrangers (régime optionnel). |
| 🇲🇹 Malte | Loyer + contribution gouvernementale + investissement | Environ 100 000–150 000 € (contribution) + loyer ou achat | ⚠️ Programme actif — très encadré | Résidence effective requise | Oui | Programme de naturalisation distinct (5 ans) | Structure complexe et coûteuse. Cadre très strict suite aux critiques européennes. |
| 🇨🇾 Chypre | Anciennement immobilier (300 000 €+) | 300 000 € (résidence) — pas de citoyenneté par investissement | ❌ Programme citoyenneté suspendu depuis 2020 | Variable | Oui (résidence) | Programme citoyenneté suspendu suite au scandale de 2020 | Programme de résidence encore actif à 300 000 €. Programme de naturalisation par investissement définitivement suspendu. |
| 🇪🇸 Espagne | Anciennement immobilier (500 000 €) | 500 000 € (immobilier) | ❌ Golden Visa immobilier supprimé — avril 2025 | — | — | — | Annonce faite en 2024, suppression effective en avril 2025. La route immobilière espagnole n'existe plus. |
Sources : Ministère grec de la Migration (juillet 2026), AIMA Portugal, MIMIT Italie, analyses Henley & Partners / Global Citizen Solutions. Ce tableau est fourni à titre indicatif et peut évoluer. Vérifiez les conditions en vigueur avant tout engagement.
Grèce, Portugal, Italie :
quel programme correspond à votre profil ?
Le tableau comparatif montre les données. Voici l’analyse pour trois profils types.
La Grèce est l’unique option en 2026. Ni le Portugal ni l’Italie ne proposent de route immobilière résidentielle. La Grèce offre en plus la possibilité de combiner résidence par investissement et flat tax à 7 % sur les revenus étrangers — une combinaison unique en Europe pour les retraités.
→ Programme recommandé : Golden Visa Grèce — immobilier.
Profil 2 — Vous voulez un Golden Visa européen sans habiter dans le pays
Le Portugal reste très attractif : seulement 7 jours de présence par an sont requis, la route fonds (500 000 €) est bien balisée et régulée, et le chemin vers la citoyenneté — allongé à 10 ans après la réforme de mai 2026 — reste accessible.
L’Italie ne requiert aucune présence mais n’a pas de route immobilière et les montants sont différents selon l’option choisie.
→ Programme recommandé : Portugal (fonds) ou Grèce (immobilier sans obligation de présence).
Profil 3 — Vous voulez investir dans l'économie productive d'un pays européen
L’Italie propose la route la plus « propre » selon les recommandations européennes : startups innovantes (250 000 €), entreprises établies (500 000 €), obligations d’État (2 000 000 €) ou donation (1 000 000 €). Pas d’immobilier, investissement productif direct. De plus, l’Italie propose deux régimes: un flat tax à 300 000 €/an pour les très hauts patrimoines (profil différent des retraités), et surtout un régime à 7% comparable à celui de la Grèce, réservé aux retraités s’installant dans de petites communes du sud de l’Italie (moins de 30 000 habitants), valable 10 ans – contre 15 ans en Grèce, mais sans la contrainte géographique côté grec.
→ Programme recommandé : Italie — Investor Visa.
📌 Retir’ In G accompagne principalement les projets d’installation en Grèce. Pour le Portugal et l’Italie, nous pouvons vous orienter vers des partenaires spécialisés.
Au-delà du visa :
s'installer, investir et entreprendre en Grèce
Le Golden Visa est souvent le point de départ d’un projet bien plus large. La Grèce offre un cadre de plus en plus attractif pour trois types de projets post-visa.
L'investissement immobilier (location longue durée)
Les biens acquis dans le cadre du Golden Visa peuvent générer des revenus locatifs: uniquement en location classique de longue durée (bail résidentiel). C’est même l’objectif recherché par le gouvernement grec : augmenter l’offre de logements pour les résidents permanents.
Certains complexes hôteliers avec services (serviced apartments) peuvent fonctionner sous un régime spécifique lorsqu’ils sont exploités par une société de gestion hôtelière. Nous vous recommandons de vérifier avant l’achat.
Important: depuis la réforme de 2024, un bien immobilier acheté pour obtenir un Golden Visa grec ne peut plus être proposé en location touristique de courte durée (Airbnb, Booking,…). En cas d’infraction, le permis de séjour peut être retiré et une amende de 50 000 Euros peut être prononcée.
La création d'entreprise et le business en Europe
Grâce à son appartenance à la zone euro et à sa position géographique entre Europe, Moyen-Orient et Afrique du Nord, la Grèce offre une base stratégique pour des entreprises orientées vers les marchés méditerranéens, les Balkans ou le Golfe.
L’écosystème startup athénien se développe rapidement, avec des incubateurs, des espaces de coworking et des programmes d’accompagnement à l’international.
La préparation d'une retraite avec optimisation fiscale
Pour les retraités éligibles, la combinaison Golden Visa + régime fiscal 7 % est particulièrement cohérente : le Golden Visa établit la résidence légale, le régime 5B de l’article fiscal grec permet d’imposer les pensions étrangères à un taux forfaitaire de 7 % pendant 15 ans. C’est l’un des montages les plus avantageux disponibles en Europe pour les retraités éligibles. Attention, l’une des conditions est que la Grèce est une convention signée avec votre pays d’origine. Une consultation avec un avocat fiscaliste est nécessaire.
⚠️ Avertissement juridique et fiscal
Retir' In G est un service d'accompagnement à la relocation et n'est pas un cabinet d'avocats, de notaires ou de conseillers fiscaux agréés. Ce guide est fourni à titre informatif et éducatif uniquement. Les règles du Golden Visa grec peuvent évoluer rapidement. Les seuils d'investissement, les zones éligibles et les conditions de renouvellement présentés dans cet article sont ceux en vigueur à la date de publication et doivent être vérifiés auprès d'un avocat spécialisé avant tout engagement financier. Retir' In G peut vous mettre en relation avec des partenaires juridiques agréés en Grèce.
Sources officielles:
Pour aller plus loin dans votre projet en Grèce
→ Le régime fiscal à 7 % pour les retraités étrangers — comment ça fonctionne
→ Où vivre en Grèce — guide comparatif des 9 régions
→ Vivre à Athènes : guide des quartiers pour retraités français
→ Le Pirée : guide des quartiers
→ La Riviera : guide complet pour retraités français
→ Organiser son expatriation en Grèce : le guide étape par étape
→ Notre Séjour Découverte — explorer la Grèce avant de décider
FAQ
Le seuil de 250 000 € existe-t-il encore pour le Golden Visa grec ?
Oui, mais uniquement dans des cas très spécifiques : conversion d’hôtels ou de bureaux en logements résidentiels, et restauration de monuments historiques classés. Pour la grande majorité des investissements immobiliers, le seuil est de 400 000 € (zones standard) ou 800 000 € (zones prioritaires : Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin). Certains projets de réhabilitation au Pirée peuvent également permettre d’accéder au seuil de 250 000 € sous conditions spécifiques. Un avocat spécialisé peut vous aider à identifier si un bien spécifique correspond aux critères.
Dois-je vivre en Grèce pour conserver mon Golden Visa ?
Non. C’est l’un des atouts distinctifs du programme grec : aucune présence minimale en Grèce n’est requise pour maintenir le titre de séjour. Vous devez en revanche conserver votre investissement. Si vous souhaitez à terme obtenir la résidence de longue durée européenne ou la citoyenneté grecque, des conditions de présence effective s’appliqueront — à évaluer avec votre avocat.
Quelle est la durée de validité de la première carte de résident ?
La première carte est délivrée pour une durée de 2 ans — et non 5 ans comme certains sites l’indiquent encore. Elle est ensuite renouvelable pour des périodes de 5 ans, tant que vous maintenez votre investissement et remplissez les conditions du programme.
Puis-je travailler en Grèce avec mon Golden Visa ?
Non, le Golden Visa grec n’autorise pas le travail salarié — c’est une exclusion explicite, pas une simple nuance. En revanche, la création d’entreprise et l’exercice d’une activité indépendante sont possibles sous d’autres statuts juridiques. Un avocat spécialisé pourra vous préciser les options disponibles selon votre projet.
Peut-on combiner Golden Visa grec et régime fiscal à 7 % ?
Oui, et c’est même l’une des combinaisons les plus cohérentes pour les retraités étrangers souhaitant s’installer en Grèce. Le Golden Visa établit votre résidence légale dans le pays. Le régime de l’article 5B (flat tax à 7 % sur les revenus étrangers, pendant 15 ans) est un dispositif fiscal distinct qui peut être demandé une fois votre résidence fiscale transférée en Grèce. Les deux dispositifs ne s’octroient pas automatiquement l’un de l’autre — il faut effectuer des démarches séparées. Consultez notre guide fiscal dédié.
Quelle est la différence entre le Golden Visa grec et le Portugal ?
Les différences principales en 2026 : la Grèce permet encore l’investissement immobilier résidentiel (Portugal non, depuis 2023). La Grèce ne demande aucune présence minimale (Portugal : 7 jours/an). La Grèce propose une flat tax à 7 % sur les revenus étrangers (Portugal avait le régime RNH, supprimé en 2024 et partiellement remplacé). Le Portugal ouvre la voie à la citoyenneté en 10 ans (réforme mai 2026), la Grèce en 7 ans de résidence effective. Pour un investisseur qui veut de l’immobilier et une combinaison résidence + optimisation fiscale, la Grèce domine clairement en 2026.
La Grèce va-t-elle supprimer ou restreindre son Golden Visa dans les prochaines années ?
Nous ne pouvons pas le prédire avec certitude — personne ne le peut. Ce qui est objectif : la pression de la Commission européenne pour limiter les programmes de résidence par investissement immobilier est forte et croissante. La Grèce a déjà relevé ses seuils en 2023. L’Espagne a supprimé son programme en 2025. Dans ce contexte, attendre peut signifier agir dans un cadre plus restrictif — ou ne plus pouvoir agir du tout. Notre recommandation : si vous avez un projet sérieux, avancez avec les règles actuelles, tout en maintenant une veille sur l’évolution législative.
Quels sont les frais réels au-delà du prix du bien ?
Comptez environ 8 à 10 % du prix du bien en frais annexes : taxe de transfert de propriété (3,09 % depuis 2022 pour les biens neufs soumis à TVA, ou 3,09 % sur l’ancienne base cadastrale selon les cas), honoraires de notaire (environ 1 à 1,5 %), frais d’avocat (environ 1 à 2 %), frais d’agence (variables, souvent 2 à 3 % côté acheteur), et frais administratifs du dossier Golden Visa. Ces montants s’ajoutent au prix d’achat et doivent être intégrés dans votre budget total dès le début.
Prêt à transformer votre projet Golden Visa en démarche concrète ?
Retir’ In G vous accompagne dans votre projet d’installation en Grèce et vous met en relation avec les partenaires juridiques, fiscaux et immobiliers qualifiés pour sécuriser chaque étape.
• Pré-audit personnalisé : 290 € — analyse de votre situation avant toute démarche
• Séjour Découverte : dès 1 090 € — visite guidée de 2 à 3 quartiers avec notre accompagnement
• Accompagnement installation : dès 1 490 € — de la recherche du logement aux démarches administratives
📌 Retir’ In G est un service d’accompagnement et de mise en relation. Nous ne sommes pas avocats, fiscalistes ni agents immobiliers. Les informations de cet article sont fournies à titre éducatif et informationnel uniquement. Consultez un professionnel qualifié avant tout engagement financier ou juridique.