Investir dans l'immobilier locatif en Grèce: rendement, fiscalité et gestion
Vous pensez à investir dans l’immobilier en Grèce pour compléter votre retraite? Le rendement attire. Pourtant, il se joue sur trois terrains: le prix d’achat, l’impôt sur les loyers et la gestion à distance.
Cet article vous aide à faire le calcul vous-même, avec des repères sourcés et datés. Il traite de la location longue durée: un locataire vit dans le logement à l’année. La location saisonnière suit d’autres règles et fera l’objet d’un guide séparé.
Un point d’actualité compte beaucoup. Une exonération d’impôt de trois ans sur les loyers existe. Cependant, seuls les baux signés avant le 31 décembre 2026 peuvent en bénéficier pour l’instant.
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Investissement locatif en Grèce: l'essentiel en 30 secondes
- Rendement brut : environ 4,4 % en moyenne nationale (1er semestre 2026) et 5,5 % à Athènes, selon Global Property Guide (prix et loyers d’annonces).
- Rendement net : le même site l’estime 1,5 à 2 points plus bas, après impôts et charges.
- Impôt sur les loyers en 2026 : barème de 15 % à 45 %, avec une déduction forfaitaire de 5 %.
- Régime à 7 % : il vise les revenus de source étrangère, pas les loyers d’un bien grec.
- Exonération de 3 ans : possible sous conditions strictes, pour un bail signé avant le 31 décembre 2026.
- Gestion : à distance, elle a un coût à inclure dans votre calcul.
Location longue durée ou saisonnière: le choix de départ
La location longue durée apporte un revenu plus régulier. Le locataire occupe le logement toute l’année. Vous avez donc moins de rotations, moins de ménage et moins d’appels de dernière minute.
En revanche, le loyer mensuel reste souvent inférieur au revenu potentiel d’une location saisonnière. De plus, un bail longue durée limite votre propre usage du logement. Si vous rêvez d’y passer un certain temps (notamment en dehors de la haute saison touristique), ce modèle ne convient pas.
Un troisième point pèse en 2026. L’exonération d’impôt de trois ans s’adresse à la longue durée. Elle disparaît avec effet rétroactif si le bien repart en location courte durée.
Enfin, si votre objectif est un titre de séjour, c’est un autre sujet. Consultez notre guide Golden Visa Grèce: l’investissement-résidence répond à d’autres critères que l’investissement-rendement.
Calculer le rendement locatif en Grèce: brut, net et ce qu'on oublie
Le rendement brut: une formule simple
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix d’achat. Ainsi, 9 600 € de loyer pour un bien à 200 000 € donnent 4,8 %.
Ce chiffre flatte, car il ignore tout le reste. De plus, il oublie vos frais d’acquisition. Intégrez-les dans la base du calcul: voir notre guide sur les frais d’achat immobilier en Grèce.
Le rendement net: ce que le brut ne dit pas
Le rendement net tient compte de ce qui reste réellement dans votre poche. Pensez à :
- la vacance locative : les mois sans locataire ;
- l’ENFIA, l’impôt foncier annuel (taxe foncière en Grèce) ;
- les charges de copropriété non récupérables et l’entretien courant (charges de copropriété) ;
- l’assurance du logement ;
- la gestion, si vous ne l’assurez pas vous-même ;
- l’impôt sur les loyers.
Un exemple chiffré, avec ses hypothèses
Voici une illustration, pas une promesse. Les montants sont des hypothèses de travail : remplacez-les par ceux de votre projet.
| Ligne du calcul | Montant (hypothèse) |
|---|---|
| Prix d'achat du logement | 200 000 € |
| Frais d'acquisition (environ 10 %) | 20 000 € |
| Coût total de l'opération | 220 000 € |
| Loyer mensuel / loyer annuel | 800 € / 9 600 € |
| Rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) | 4,8 % |
| Charges annuelles du propriétaire (ENFIA, assurance, copropriété non récupérable, entretien) | - 1 200 € |
| Impôt : base de 9 120 € (loyer moins 5 %) x 15 % | - 1 368 € |
| Revenu net annuel | 7 032 € |
| Rendement net (revenu net / coût total) | environ 3,2 % |
| Même calcul avec un mois de vacance (loyers de 8 800 €) | environ 2,9 % |
Illustration chiffrée. Ne sont inclus ni les frais de gestion, ni le remboursement d'un éventuel prêt. Le calcul d'impôt applique la première tranche du barème présenté plus bas.
Dans cet exemple, un rendement brut de 4,8 % devient un rendement net d’environ 3,2 %. Les deux chiffres n’ont pas la même base: le brut se calcule sur le prix d’achat (200 000 €), le net sur le coût total avec frais (220 000 €).
Le scénario de base n’intègre pas de vacance. La dernière ligne en ajoute un mois. Si vous confiez le bien à un gestionnaire, demandez un devis écrit et retirez son pourcentage du résultat. Un prêt, lui, ajoute des mensualités qui ne figurent pas ici.
Rendements et prix en Grèce: les repères de 2026
Les rendements observés
Selon la mise à jour de novembre 2026 de Global Property Guide, le rendement locatif brut moyen en Grèce s’établit à 4,38 % au premier semestre 2026. Les écarts sont sensibles selon les villes : 5,52 % à Athènes-centre, 4,68 % à Patras, 4,25 % à Héraklion et 4,19 % à Thessalonique.
Ces estimations reposent sur des prix de vente et des loyers affichés dans les annonces immobilières. Elles ne représentent donc pas nécessairement les rendements obtenus lors de transactions réelles. Le rendement net sera inférieur après déduction des charges, des impôts, des éventuels frais de gestion et des périodes sans locataire.
Le même site précise que le rendement net se situe en général 1,5 à 2 points plus bas. Notre exemple (3,2 %) s’inscrit dans cette fourchette.
Cependant, ces moyennes cachent de grands écarts selon le quartier, l’état du bien et le type de locataire. Traitez-les comme un repère, jamais comme une promesse.
Les prix immobiliers: un retour au niveau d'avant la crise
Les prix grecs ont chuté d’environ 42 % entre le troisième trimestre 2008 et le troisième trimestre 2017. Il s’agit d’une baisse en valeur nominale (Alpha Bank, d’après les données de la Banque de Grèce). Fin 2024, l’indice (101,9) avait presque rejoint son niveau de 2008 (102,2).
La hausse s’est poursuivie. La Banque de Grèce relève +8,3 % en 2025 (chiffre révisé), puis +5,5 % sur un an au deuxième trimestre 2026. En euros courants, le marché a donc dépassé son niveau d’avant la crise. Toutefois, le rythme ralentit en 2026.
Prix des logements en Grèce : la hausse sur un an par zone
Variation annuelle, 2e trimestre 2026, en %
Source : Banque de Grèce, indices des prix des logements, deuxième trimestre 2026. Euros courants, inflation non déduite. Pour mémoire : +8,3 % en 2025 (chiffre révisé) pour l'ensemble du pays.
Que retenir pour un investisseur ?
- L’entrée sur le marché coûte plus cher qu’il y a quelques années mais on reste très en dessous des prix immobiliers au Portugal.
- Le rendement brut recule quand les prix montent plus vite que les loyers.
- La hausse passée ne prédit pas la suite. Aucune source sérieuse ne la garantit.
- Les écarts régionaux sont réels : +5,0 % sur un an à Athènes et +7,1 % dans les autres zones, au deuxième trimestre 2026.
Fiscalité des loyers en Grèce en 2026
Cette partie présente des règles générales. Elle ne remplace pas l’avis d’un comptable ou d’un fiscaliste grec.
Le barème appliqué aux loyers
Depuis le 1er janvier 2026, les loyers des particuliers suivent un barème progressif qui leur est propre (loi 5246/2025). Chaque taux ne s’applique qu’à la part du loyer comprise dans sa tranche :
- 15 % jusqu’à 12 000 € de loyers ;
- 25 % de 12 001 à 24 000 € ;
- 35 % de 24 001 à 36 000 € ;
- 45 % au-delà de 36 000 €.
De plus, une déduction forfaitaire de 5 % du loyer brut s’applique pour l’entretien, sans justificatif. Vous déclarez chaque bien sur le formulaire E2, puis le total sur l’E1. Les loyers de 2026 se déclarent donc en 2027.
Le régime à 7 % ne couvre pas vos loyers grecs
Le régime à 7 % cible les revenus de source étrangère : les pensions, mais aussi d’autres revenus perçus hors de Grèce. Les revenus de source grecque suivent, eux, les règles générales. En principe, vos loyers grecs relèvent donc du barème ci-dessus, pas du taux de 7 %.
Ainsi, un retraité peut payer 7 % sur sa pension étrangère et 15 % à 45 % sur ses loyers grecs. Faites valider ce point par un fiscaliste. Pour le régime lui-même, consultez notre guide sur la fiscalité à 7 % pour les retraités.
Encaisser le loyer par virement
Une obligation de régler les loyers par le système bancaire était annoncée pour le 1er octobre 2026. Selon une décision de l’AADE (A.1187/2026, communiqué du 17 septembre 2026), elle est reportée au 1er juillet 2027.
Même sans obligation, le virement reste le réflexe le plus prudent: il prouve le paiement. Cette échéance a déjà bougé plusieurs fois. Vérifiez la règle en vigueur auprès de votre comptable.
Si vous restez résident fiscal en France
Vous pouvez posséder un bien en Grèce sans y résider fiscalement. Dans ce cas, la convention fiscale détermine quel pays peut taxer ces loyers et comment éviter la double imposition. En règle générale, les revenus d’un immeuble sont imposables dans le pays où il se trouve. Le résultat dépend de votre situation. Lisez notre page sur la convention fiscale France-Grèce, puis faites valider votre cas. Attention, cela peut également affecté votre imposition à l’IFI.
Si vous êtes résident fiscal belge, la convention entre la Belgique et la Grèce s’applique de la même façon. Les modalités d’imposition en Belgique des loyers grecs diffèrent de celles de la France. Faites-les vérifier avant d’investir.
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L'exonération d'impôt de trois ans sur les loyers: une fenêtre qui se referme
La Grèce veut remettre des logements vides ou saisonniers sur le marché longue durée. Pour cela, elle exonère d’impôt les loyers pendant trois ans. Les conditions viennent de l’article 9 de la loi 5246/2025. Elles sont strictes : faites vérifier l’historique fiscal du bien avant d’acheter.
Les conditions à vérifier
- Le bail : d’au moins trois ans, signé entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2026 ;
- La déclaration du bail : le contrat doit être déclaré électroniquement auprès de l’AADE, dans le service « Property Lease Details » (déclaration des informations de location), selon les délais applicables ;
- La surface : 120 m² au plus, plus 20 m² par enfant à charge du locataire au-delà de deux ;
- L’historique du bien, première voie : pendant les trois années fiscales précédant le bail, il était déclaré vacant (formulaire E2) ou n’était déclaré ni en location ni comme résidence ;
- L’historique du bien, seconde voie : l’année précédant le bail, il était loué uniquement en courte durée, avec des déclarations déposées ;
- Cas particuliers : des baux de six mois minimum sont admis pour certains agents publics : personnel médical et infirmier, enseignants, militaires et forces de sécurité.
Les pièges à connaître
L’exonération n’est pas automatique. Elle ne repose que sur des déclarations déposées dans les délais.
Si le logement reste vacant pendant la période d’exonération, celle-ci cesse à partir de l’année fiscale au cours de laquelle il devient vacant. Elle peut toutefois continuer pour la période restante si le logement est à nouveau loué en longue durée dans les conditions prévues par la loi.
Si le logement est proposé en location courte durée, l’exonération cesse à partir de la première année de cette activité. Une règle de perte rétroactive est expressément prévue pour le cas particulier des locations consenties à certaines catégories d’agents publics.
Une prolongation au-delà de 2026 a été évoquée par la presse grecque en juillet 2026. Elle n’est pas votée à ce jour. Ne bâtissez donc pas votre calcul dessus.
Ce que cela change pour un acheteur
Dans notre exemple, l’impôt représente environ 1 368 € par an, soit près de 4 100 € sur trois ans. L’enjeu est réel.
Cependant, un bien ne remplit pas ces conditions simplement parce que vous l’achetez pour le louer. Le statut déclaré du logement les années précédentes compte. Faites donc vérifier ce point par un comptable avant d’acheter, puis avant de signer le bail.
Le bail et les obligations du propriétaire investisseur
Notre guide Louer un appartement ou une maison en Grèce détaille le bail et la déclaration en ligne. Voici ce qui compte pour un investisseur.
Un engagement de plusieurs années
Le bail longue durée d’une résidence principale court en général trois ans minimum. Vous ne pouvez donc pas reprendre le logement pour l’été sur un coup de tête. Planifiez votre propre usage avant d’acheter.
Trois réflexes de propriétaire
- Déclarez le bail en ligne et encaissez le loyer par virement ;
- Faites un état des lieux écrit à l’entrée et à la sortie ;
- Vérifiez le dossier du locataire : revenus, références, durée envisagée.
Gérer un bien locatif à distance : qui s'occupe de quoi ?
Un logement loué demande de la présence: une fuite, une clé perdue, un loyer en retard. Trois organisations existent.
Trois façons de s'organiser
- Vous gérez vous-même. C’est possible si vous vivez sur place. Cela demande du temps et un bon réseau d’artisans.
- Un agent ou un gestionnaire local s’occupe du locataire, des loyers et des réparations, contre rémunération. Demandez un devis écrit qui détaille les prestations.
- Une conciergerie assure les visites, le ménage et le lien avec les artisans. Découvrez notre service de conciergerie.
Quelle que soit la solution, comptez son coût dans le rendement net. De plus, choisissez un interlocuteur joignable en français ou en anglais. Cela évite bien des malentendus.
Retir’In G peut vous mettre en relation avec des partenaires et peut percevoir une commission de leur part. Vous traitez ensuite directement avec le professionnel que vous choisissez.
Les risques à regarder avant d'investir
- La vacance : chaque mois sans locataire réduit votre rendement. Dans notre exemple, un seul mois le fait passer de 3,2 % à 2,9 %.
- Les impayés et les litiges : prévoyez un budget et un avocat de confiance.
- Les travaux : un bien moins cher peut cacher une rénovation lourde. Voir nos vérifications avant d’acheter.
- Les règles qui changent : barème, exonération et paiement des loyers évoluent vite.
- Le prix d’entrée : après la hausse des dernières années, le passé ne garantit pas la suite. De même, certains propriétaires gonflent les prix, nous pouvons vous accompagner et vous conseiller.
- Le financement : un prêt change le calcul. Voir le prêt immobilier pour un retraité.
- La revente : on ne vend pas du jour au lendemain. Prévoyez un horizon de plusieurs années.
Notre conseil : un complément, pas un plan de retraite
L’immobilier locatif peut compléter une retraite. Il ne la remplace pas. Mieux vaut y consacrer une part limitée de votre patrimoine, avec un calcul prudent et une marge d’erreur.
De plus, testez la Grèce avant d’investir. Un séjour découverte vous montre les quartiers, les loyers et les services réels. Ensuite seulement, vous comparez les biens. Pour mieux comprendre les enjeux de l’achat, lisez aussi notre guide pour acheter un bien en Grèce.
Information importante :
Cet article présente les informations disponibles au 5 novembre 2026. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement, ni une consultation personnalisée.
Les règles fiscales grecques évoluent, et leur application dépend de votre situation, du bien et des déclarations faites auprès de l’administration. Aucun rendement n’est garanti.
Avant toute décision d’achat ou de location, vérifiez les règles auprès des sources officielles grecques et consultez un fiscaliste ou un avocat.
Retir’In G agit comme intermédiaire avec des partenaires professionnels (avocats, fiscalistes, agents immobiliers, gestionnaires). Les choix, contrats, négociations et engagements sont conclus directement entre le client et ces professionnels. Retir’In G n’est ni un cabinet fiscal, ni comptable, ni juridique, et ne donne pas de conseil en investissement.
Sources
- Global Property Guide : rendements locatifs en Grèce (1er semestre 2026)
- Banque de Grèce : indices des prix des logements, 2025 et deuxième trimestre 2026
- Alpha Bank Economic Research : « Housing Affordability », avril 2025
- KPMG Grèce : loi 5246/2025, barème 2026 des loyers
- Loi 5246/2025, article 9 : exonération de trois ans des loyers
- AADE, communiqué du 17 septembre 2026 : report du paiement bancaire des loyers
- PowerGame.gr : échéance des paiements électroniques de loyers
Questions Fréquentes
Quel rendement locatif espérer en Grèce ?
Global Property Guide relève un rendement brut moyen d’environ 4,4 % en 2026, et 5,5 % à Athènes. Le rendement net est généralement 1,5 à 2 points plus bas. Ce sont des repères, pas des garanties : le quartier, l’état du bien et la vacance font varier le résultat.
Comment sont imposés les loyers d'un bien en Grèce ?
Peut-on profiter de l'exonération d'impôt de trois ans ?
Location longue durée ou saisonnière : que choisir ?
Faut-il un avocat ou un comptable pour investir ?
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