Taxe foncière en Grèce : ENFIA et autres impôts à prévoir pour un propriétaire étranger
Vous envisagez d’acheter en Grèce, ou vous y possédez déjà un bien ? Une question revient presque toujours : combien coûte la taxe foncière en Grèce chaque année ? Là-bas, elle porte un nom difficile à retenir : l’ENFIA. C’est un impôt annuel, dû par tout propriétaire, résident ou non.
Cette page vous donne la vue d’ensemble : qui paie, quand, comment le montant se calcule, et quelles autres taxes s’ajoutent. Elle complète notre guide sur les frais d’achat immobilier en Grèce, qui traite de ce que vous payez une seule fois, au moment de l’achat.
Publié le 10 octobre 2026
Vous possédez déjà un bien ou vous préparez un achat en Grèce ? Notre Pré-audit de situation intègre ces coûts annuels dans votre budget d’installation, avant que vous ne vous engagiez.
En résumé
L'ENFIA est un impôt annuel sur les droits immobiliers détenus en Grèce au 1er janvier. Il concerne les résidents comme les non-résidents. L'impôt principal se calcule bien par bien, à partir de la surface, de la valeur de zone, de l'âge, de l'étage et des façades, et non du prix d'achat. Pour les patrimoines de valeur élevée, un impôt complémentaire et une majoration peuvent s'ajouter. Les taxes locales sont des prélèvements distincts. Le montant exact se vérifie toujours sur l'avis myAADE et selon les règles de l'année concernée.
ENFIA : la taxe foncière grecque, c'est quoi ?
Un impôt annuel sur la détention d'un bien
L’ENFIA (en grec ΕΝ.Φ.Ι.Α., « impôt unique sur la propriété immobilière ») existe depuis 2014. Selon l’administration fiscale grecque (AADE), il concerne tous les biens du pays : bâtiments, terrains et parcelles. En simplifiant, c’est l’équivalent de la taxe foncière française.
La différence essentielle est ailleurs. Vous le payez chaque année, tant que vous restez propriétaire. Ce n’est donc pas un coût d’achat. Pour un budget réaliste, comptez-le dans vos charges de détention, comme l’électricité ou l’entretien.
À ne pas confondre avec les frais d'achat
Quand vous achetez, vous payez une seule fois les droits de mutation, le notaire, l’éventuel avocat et l’agence. Ces coûts sont détaillés dans notre article sur les frais d’achat immobilier en Grèce. L’ENFIA n’en fait pas partie : il commence après l’achat, puis revient chaque année.
Si vous en êtes encore à l’étape du financement, notre guide pour obtenir un prêt immobilier en Grèce vous aidera aussi à chiffrer vos mensualités. Pensez alors à ajouter l’ENFIA et les taxes municipales à votre budget mensuel.
Qui doit payer l'ENFIA, et quand ?
Le propriétaire au 1er janvier
L’impôt dépend des biens que vous détenez au 1er janvier de l’année, d’après l’AADE. Il vise les propriétaires, mais aussi les titulaires d’un droit réel sur le bien. Si vous achetez à deux, chacun paie selon sa part.
Votre nationalité n’y change rien. Les non-résidents déposent la même déclaration immobilière (E9) que les résidents, via le portail myAADE. Un propriétaire français, belge ou suisse reçoit donc un avis comme n’importe quel propriétaire grec.
Pour savoir où vous êtes résident fiscal, consultez notre page sur la résidence fiscale grecque et règle des 183 jours. Cette question compte pour vos revenus, mais pas pour l’obligation de payer l’ENFIA.
Le calendrier d'une année type
Les dates ci-dessous correspondent au calendrier 2026, et non à une règle permanente. L’administration le fixe chaque année : vérifiez toujours les dates et le nombre d’échéances sur votre avis myAADE.
| Quand ? | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1er janvier | Date de référence. Les biens que vous détenez ce jour-là déterminent l'impôt de l'année. |
| Au fil de l'année | Vous mettez à jour votre déclaration immobilière (E9) après un achat, une vente, une succession ou une modification du bien. |
| Mi-mars (2026 : 15 mars) | L'AADE publie les avis sur myAADE. Un courriel est envoyé à l'adresse que vous avez déclarée. |
| Fin mars (2026 : 31 mars) | Première échéance de paiement. |
| Avril à février | Mensualités suivantes. Le dernier versement tombe fin février de l'année suivante (février 2027 pour l'ENFIA 2026). |
Pour l’ENFIA 2026, le communiqué de l’AADE du 15 mars 2026 prévoit un paiement en une fois ou en 12 mensualités, la première étant due le 31 mars. Le paiement en une fois ne donne pas droit à une remise importante. Le nombre exact de versements figure sur votre avis myAADE : le paiement en une fois est plus par facilité que pour obtention d’une réduction.
Et si vous achetez en cours d'année ?
Le 1er janvier sert de référence. Si vous achetez en mars 2027, le propriétaire au 1er janvier 2027 reste redevable de l’ENFIA 2027. Votre premier ENFIA concernerait donc l’année 2028. Il s’agit de notre lecture de la règle du 1er janvier : faites-la confirmer par votre notaire ou votre avocat.
Autre point utile : si la déclaration de transfert est déposée via la plateforme myPROPERTY, la déclaration E9 est créée automatiquement (source : AADE). Votre avocat peut aussi contrôler que les ENFIA du vendeur sont à jour, dans le cadre des vérifications avant d’acheter en Grèce.
Comment l'ENFIA se calcule en année normale
Nous décrivons ici la méthode générale, hors réforme d’exonération. Elle repose sur le code grec de la fiscalité des biens (loi 5219/2025). Le calcul se fait bien par bien.
La formule, en clair
Pour un bâtiment ordinaire, l’AADE applique cette logique : surface × impôt de base au m² × coefficient d’âge × coefficient d’étage × coefficient de façades. Pour une maison individuelle, un coefficient spécifique remplace celui de l’étage. Si vous détenez seulement une part du bien, le résultat est ajusté en conséquence.
L’impôt de base dépend de la valeur de zone : une valeur au m² fixée par l’administration pour chaque secteur. Nous expliquons cette notion dans notre article sur les valeurs objectives. Elle diffère du prix de marché.
Le barème de base au mètre carré
Voici l’impôt de base prévu par la loi pour les bâtiments, selon la valeur de zone.
Les coefficients qui ajustent le montant
Ensuite, trois familles de coefficients corrigent le résultat. Plus un bien est récent, plus son coefficient d’âge est élevé. À l’inverse, un bâtiment très ancien bénéficie d’un coefficient réduit.
| Critère | Situation du bien | Coefficient |
|---|---|---|
| Âge | 26 ans et plus | 1,00 |
| 20 à 25 ans | 1,05 | |
| 15 à 19 ans | 1,10 | |
| 10 à 14 ans | 1,15 | |
| 5 à 9 ans | 1,20 | |
| Jusqu'à 4 ans | 1,25 | |
| Construit avant 1930 | 0,80* | |
| Plus de 100 ans | 0,60* | |
| * Ces deux catégories d'ancienneté particulières sont prévues par la loi. Elles remplacent le coefficient d'âge standard. | ||
| Étage | Sous-sol | 0,98 |
| Rez-de-chaussée et 1er étage | 1,00 | |
| 2e et 3e étages | 1,01 | |
| 4e et 5e étages | 1,02 | |
| 6e étage et au-delà | 1,03 | |
| Autres | Maison individuelle (remplace l'étage) | 1,02 |
| Façades : aucune / une / deux ou plus | 1,00 / 1,01 / 1,02 | |
| Dépendances (cave, parking...) | 0,1 (selon le type de local déclaré) | |
| Bâtiment inachevé | 0,4 |
Trois exemples chiffrés
Ces exemples montrent la mécanique de la formule simplifiée de l’impôt principal. Les montants sont arrondis à l’euro et ne constituent pas un avis d’imposition. La mensualité est une simple répartition indicative sur 12 versements : le nombre réel d’échéances est celui de votre avis.
| Hypothèses | Calcul | Montant annuel |
|---|---|---|
| A. Appartement de 70 m², valeur de zone 2 000 €/m² (impôt de base 3,70), plus de 26 ans (1,00), 2e étage (1,01), une façade (1,01) | 70 × 3,70 × 1,00 × 1,01 × 1,01 | 264 € (soit environ 22 € sur 12 versements) |
| B. Appartement de 90 m², valeur de zone 2 800 €/m² (impôt de base 4,50), 8 ans (1,20), rez-de-chaussée (1,00), deux façades (1,02) | 90 × 4,50 × 1,20 × 1,00 × 1,02 | 496 € (soit environ 41 € sur 12 versements) |
| C. Maison de 110 m², valeur de zone 1 200 €/m² (impôt de base 2,80), 15 ans (1,10), maison individuelle (1,02), deux façades (1,02) | 110 × 2,80 × 1,10 × 1,02 × 1,02 | 352 € (soit environ 29 € sur 12 versements) |
Hypothèses de travail
Ces trois cas sont des illustrations, pas des estimations pour un bien réel. La valeur de zone de votre adresse est fixée par l'administration. Ils excluent aussi l'impôt complémentaire, les réductions éventuelles et les taxes municipales.
Terrains et dépendances
Les terrains suivent une autre méthode de calcul, qui dépend notamment de leur valeur unitaire. Les dépendances correctement déclarées (cave, place de parking) comptent pour 10 % du tarif d’un espace principal. Pour un terrain ou un bien atypique, demandez un chiffrage à un professionnel local.
Impôt complémentaire et majoration : pour les patrimoines plus importants
En plus de l’impôt de base, la loi prévoit un impôt complémentaire sur les biens de valeur élevée. Il s’applique lorsque la valeur totale de vos biens immobiliers en Grèce dépasse 300 000 €. Il se calcule ensuite bien par bien, avec un barème progressif qui démarre au-delà de 400 000 € de valeur.
À confirmer avant de calculer
Le ministère grec des Finances présente surtout la majoration à partir de 500 000 € pour les particuliers. Le barème par tranche ci-dessous provient du texte de la loi 5219/2025 (article 11). Les deux sources ne se recoupent pas parfaitement : une vérification est nécessaire auprès de l'AADE ou de votre avocat grec avant de vous en servir pour une décision d'achat.
| Valeur d'un bien (tranche) | Taux de l'impôt complémentaire |
|---|---|
| Jusqu'à 400 000 € | 0 % |
| 400 001 à 500 000 € | 0,20 % |
| 500 001 à 600 000 € | 0,30 % |
| 600 001 à 700 000 € | 0,40 % |
| 700 001 à 800 000 € | 0,50 % |
| 800 001 à 900 000 € | 0,60 % |
| 900 001 à 1 000 000 € | 0,70 % |
| 1 000 001 à 2 000 000 € | 0,90 % |
| Au-delà de 2 000 000 € | 1,00 % |
Une majoration peut aussi s’ajouter à l’impôt des personnes physiques. Elle concerne uniquement les patrimoines dont la valeur totale dépasse 500 000 €.
| Valeur totale du patrimoine immobilier en Grèce | Majoration de l'impôt |
|---|---|
| Jusqu'à 500 000 € | Aucune |
| Jusqu'à 650 000 € | 5 % |
| Jusqu'à 800 000 € | 10 % |
| Jusqu'à 1 000 000 € | 15 % |
| Au-delà de 1 000 000 € | 20 % |
Ces seuils portent sur la valeur retenue par l’administration, qui peut différer du prix payé.
Si vous achetez via une société, un régime distinct s’applique, avec un impôt complémentaire sur la valeur des biens détenus (5,5 ‰ au taux général d’après la loi). Ne transposez pas ce régime à un achat en nom propre, ni l’inverse : faites analyser le montage par votre avocat.
La réforme d'exonération : un volet à part
Une réforme récente réduit, puis supprime l’ENFIA pour certaines résidences principales de résidents fiscaux grecs, dans de petites communes. Elle ne concerne donc pas, en principe, une résidence secondaire.
Les seuils, le calendrier et le rôle de la déclaration E9 sont détaillés dans notre article dédié : ENFIA 2027 en Grèce : ce qui change pour les propriétaires. Sur cette page, nous restons sur l’ENFIA en année normale, avant ces réductions.
Une réduction liée à l'assurance habitation
Depuis 2025, une réduction existe pour les logements assurés contre les catastrophes naturelles. Selon PwC, elle atteint 20 % pour une résidence principale dont la valeur taxable ne dépasse pas 500 000 €, et 10 % au-delà. Une démarche annuelle est nécessaire : en 2026, la demande devait être déposée avant le 16 février.
Les conditions exactes (durée de l’assurance, type de bien) restent à confirmer auprès de votre comptable avant d’en tenir compte dans votre budget.
Les autres taxes foncières récurrentes à connaître
L’ENFIA n’est pas la seule ligne de votre budget. Le tableau suivant situe chaque coût de détention. Ceux qui ne sont pas traités ici feront l’objet d’articles dédiés dans notre guide sur l’immobilier en Grèce.
| Coût de détention | Qui le paie ? | Où en parle-t-on ? |
|---|---|---|
| ENFIA (impôt de base) | Le détenteur du bien au 1er janvier | Cette page |
| Impôt complémentaire et majoration | Les détenteurs de patrimoines de valeur élevée | Cette page |
| Taxes municipales (TAP puis TTA) | Selon la taxe : propriétaire ou occupant | Cette page |
| Redevance de propreté et d'éclairage | Fixée par la commune | Cette page |
| Charges de copropriété et entretien | Les copropriétaires | Article à venir |
| Assurance du logement | Le propriétaire | Article à venir |
| Impôt sur les loyers (si vous louez) | Le propriétaire bailleur | Article à venir |
Les taxes municipales : de la TAP à la TTA
Jusqu’au 31 décembre 2026, deux taxes communales coexistent : la TAP (taxe sur la propriété), à la charge du propriétaire, et la taxe sur les espaces électrifiés, payée par l’occupant. Elles sont habituellement prélevées via la facture d’électricité.
La loi 5314/2026 les remplace à partir du 1er janvier 2027 par une taxe unique : la TTA (taxe de développement local). Selon l’article 393 de cette loi, son taux, fixé par chaque commune, va de 0,30 ‰ à 0,70 ‰ de la valeur des biens. Une commune peut dépasser 0,70 ‰ si elle justifie un manque de recettes par rapport à 2025. Le taux effectif dépend donc de votre commune. Le texte ne précise pas qui supporte la taxe : ne présumez pas qu’elle se déduit du loyer, et vérifiez votre bail et la décision de la mairie.
La redevance de propreté et d'éclairage
Chaque commune fixe aussi une redevance de propreté et d’éclairage. Demandez à votre mairie si cette redevance est intégrée à la TTA.
Les charges et assurances : des coûts à part
Les charges de copropriété, l’entretien et l’assurance du logement ne sont pas des impôts. Ils pèsent pourtant sur le budget de détention. Nous leur consacrons des articles séparés, afin de ne pas mélanger fiscalité et dépenses courantes.
Si vous louez votre bien
Louer un bien ajoute un autre impôt, sur les loyers perçus. Il fera l’objet d’un article dédié. Nous n’en donnons volontairement aucun taux ici, car il dépend de votre situation.
Si vous êtes résident fiscal français
Un résident fiscal français est en principe soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour tous ses biens immobiliers, situés en France ou à l’étranger. Le seuil est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net au 1er janvier (source : notaires.fr). Un bien grec peut donc compter dans cette assiette.
L’ENFIA ne remplace pas l’IFI, et inversement. Si vous devenez résident fiscal grec, le raisonnement change : lisez notre article sur l’IFI après l’expatriation. Si vous résidez en Belgique ou en Suisse, votre pays peut aussi avoir ses propres règles : un fiscaliste vous le confirmera. Pour le régime des retraités installés en Grèce, voir notre page sur le régime fiscal à 7 %.
Propriétaire étranger : les démarches pratiques
Obtenir votre numéro fiscal grec et accéder à myAADE
Pour suivre vos avis en ligne, il vous faut un compte myAADE, qui repose sur vos identifiants personnels. Cela suppose un numéro fiscal grec (AFM). Notre guide pour obtenir votre AFM détaille la démarche.
Surveiller votre déclaration E9 et vos avis
La déclaration E9 décrit vos biens (surface, usage, âge, étage). L’ENFIA se calcule à partir de ces données. Selon la page de l’AADE dédiée aux non-résidents, elle doit être déposée au plus tard le 31 mars de l’année suivant l’acquisition ou le changement. Confirmer ce délai avec votre avocat lors de votre acquisition de bien immobilier en Grèce, car il peut évoluer.
Vérifiez aussi que l’adresse électronique enregistrée est la bonne : c’est là que l’AADE vous prévient de la publication de l’avis.
Payer depuis l'étranger
Les modalités pratiques de paiement depuis l’étranger (virement, carte, compte grec) dépendent de votre situation : faites vous aider par votre comptable. En pratique, beaucoup de propriétaires trouvent plus simple de disposer d’un compte local. Nous expliquons comment ouvrir un compte bancaire en Grèce et comment transférer son argent en Grèce pour un achat immobilier dans deux guides séparés.
À la revente : le certificat ENFIA
Lors d’une vente, le notaire demande un certificat ENFIA, que l’on obtient en ligne via myAADE (source : AADE). Un ENFIA impayé peut donc compliquer ou retarder une vente. Réglez vos échéances à temps, même si vous n’occupez pas le bien.
Vous voulez éviter les oublis administratifs ? Notre service de Conciergerie (dès 49 €/mois) peut vous aider à organiser le suivi de vos échéances et de vos démarches. Nous agissons comme intermédiaire avec nos partenaires comptables et fiscalistes, et vous gardez toujours la décision.
Votre checklist annuelle
Checklist de l'année
Ma checklist annuelle de propriétaire en Grèce
- ☐ Vérifier mes données E9 après tout achat, vente ou travaux
- ☐ Contrôler que mon courriel est à jour sur myAADE
- ☐ Consulter mon avis ENFIA dès sa publication (mi-mars en 2026)
- ☐ Noter la première échéance et le nombre de versements indiqué sur mon avis
- ☐ Vérifier mes taxes municipales sur la facture d'électricité
- ☐ Vérifier si la valeur totale de mon patrimoine immobilier grec dépasse les seuils légaux (300 000 € et 500 000 €)
- ☐ Demander l'avis d'un fiscaliste si j'achète via une société ou si je loue
Notre conseil
Acheter en Grèce, c’est aussi accepter un budget de détention récurrent. Il reste en général lisible, à condition de l’anticiper. Avant de signer, demandez-vous : quel sera mon ENFIA, quelles taxes communales s’ajoutent, et mon patrimoine dépasse-t-il les seuils de l’impôt complémentaire ?
- Faites calculer votre ENFIA avant l’achat, à partir des caractéristiques exactes du bien.
- Intégrez les taxes municipales et les charges dans votre budget mensuel.
- Si vous hésitez encore entre louer et acheter, relisez notre comparatif pour louer ou acheter en Grèce.
Pour la vue d’ensemble de votre projet immobilier, retrouvez aussi notre guide pour acheter un bien en Grèce et notre page Organiser son expatriation.
Retir’In G n’est ni avocat, ni fiscaliste, ni comptable. Cette page présente une synthèse des règles connues au 9 octobre 2026. Les taux, seuils et calendriers peuvent évoluer, et votre situation personnelle doit être vérifiée auprès de l’AADE et de professionnels qualifiés. Retir’In G intervient comme intermédiaire avec ses partenaires (avocats, fiscalistes, comptables, agents immobiliers) ; les choix et les négociations restent ceux du client.
Sources
- AADE — ENFIA, E9 et informations pour les non-résidents
- AADE — Unified Property Tax (ENFIA)
- AADE — communiqué du 15 mars 2026 sur les avis ENFIA 2026
- Ministère grec des Finances — ENFIA
- Loi 5219/2025 (code de la fiscalité des biens) — article 11 : calcul de l’impôt ; article 12 : personnes morales
- Loi 5314/2026, article 393 — taux de la TTA ; article 448 — entrée en vigueur
- PwC — Greece, Individual, Other taxes
- Notaires de France — IFI
Ces sources ne remplacent pas l’examen de votre avis fiscal et de votre situation par un professionnel grec qualifié.
Questions Fréquentes
L'ENFIA est-il dû si je n'habite pas en Grèce ?
Quand reçoit-on l'avis d'ENFIA et quand faut-il payer ?
L'ENFIA se calcule-t-il sur le prix d'achat ?
Quelle différence entre l'ENFIA et les taxes municipales ?
Que se passe-t-il si je vends un bien avec un ENFIA impayé ?
Vos coûts annuels sont-ils vraiment intégrés à votre budget d'achat en Grèce ?
Notre Pré-audit personnalisé vous aide à chiffrer l’achat et la détention d’un bien en Grèce avant de vous engager. Réservez un premier échange de 45 minutes avec nous.