Plus-value immobilière en Grèce: ce que vous paierez à la revente
Vous possédez un bien en Grèce, ou vous envisagez d’en acheter un? Une question revient vite: combien d’impôt paiera-t-on à la revente?
La réponse tient en une phrase. Aujourd’hui, un particulier ne paie pas d’impôt sur la plus-value immobilière en Grèce, car la taxe de 15 % est suspendue.
Cependant, cette suspension s’arrête le 31 décembre 2026. Un projet de loi déposé début novembre propose de la prolonger d’un an. Il n’est pas encore voté.
Voici ce qui est certain, ce qui reste à confirmer, et comment la Grèce se compare à la France, à la Belgique et au Portugal.
Informations vérifiées le 9 novembre 2026.
Vous préparez la vente ou l’achat d’un bien en Grèce? Retir’In G peut vous mettre en relation avec un fiscaliste ou un avocat partenaire, pour valider votre situation avant de signer.
En résumé
Pour un particulier, la taxe grecque de 15 % sur la plus-value immobilière est suspendue jusqu'au 31 décembre 2026. Un projet de loi prévoit de prolonger cette suspension jusqu'au 31 décembre 2027. Au 9 novembre 2026, il est examiné en commission au Parlement et n'est pas voté. Votre pays de résidence peut taxer la vente même si la Grèce ne le fait pas. Revendre plusieurs biens en peu de temps peut changer la qualification fiscale. Les frais du vendeur restent dus dans tous les cas.
Plus-value immobilière en Grèce: l'essentiel en 30 secondes
- La taxe existe dans la loi: 15 % sur le gain réalisé à la revente par un particulier.
- Elle est suspendue jusqu’au 31 décembre 2026. Vous ne la payez donc pas aujourd’hui.
- La prolongation jusqu’à fin 2027 est un projet, déposé au Parlement début novembre 2026. Il n’est pas encore voté.
- Votre pays de résidence peut taxer la vente, même si la Grèce ne prélève rien (France, Belgique).
- Revendre trois biens en deux ans peut être assimilé à une activité professionnelle, sauf exceptions.
- Les frais du vendeur restent dus: ingénieur, agent immobilier, avocat éventuel.
Ce qui est voté, ce qui ne l’est pas
Fait officiel: la suspension de la taxe court jusqu’au 31 décembre 2026.
Projet: un texte prévoit de la prolonger jusqu’au 31 décembre 2027. Au 9 novembre 2026, il est examiné en commission au Parlement.
Conseil pratique: si une vente est en vue, vérifiez l’état du vote avant de fixer la date de signature.
Comment fonctionne la taxe sur la plus-value en Grèce
La Grèce a bien prévu un impôt sur la plus-value immobilière des particuliers. Il figure à l’article 41 du Code des impôts sur le revenu. Son taux est de 15 % sur le gain, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Pourtant, vous ne le payez pas aujourd’hui. Cette taxe est suspendue depuis le 1er janvier 2015, et la suspension a été reconduite à plusieurs reprises. La prolongation actuellement en vigueur, issue de la loi 5162/2024, court jusqu’au 31 décembre 2026.
Suspendue ne veut pas dire supprimée. La taxe reste inscrite dans le Code. Sans nouveau vote, le texte actuel prévoit que la suspension prenne fin à cette date.
Un exemple chiffré, volontairement simplifié
Prenons un appartement acheté 150 000 € puis revendu 230 000 €. Le gain brut est de 80 000 €. Si la taxe s’appliquait, 15 % de ce gain représenteraient environ 12 000 €. Avec la suspension actuelle, ce montant est de 0 €.
Ce calcul sert uniquement à fixer les idées. Il n’est pas le calcul officiel de l’article 41.
Pour l’article 41, la valeur d’acquisition dépend de la situation. Pour un achat classique, c’est le prix indiqué dans l’acte. Pour un bien reçu par héritage ou donation, c’est la valeur retenue pour les droits correspondants. Dans les autres cas prévus par le texte, une formule fait intervenir l’indice des prix des logements publié par la Banque de Grèce.
Le gain obtenu est ensuite réduit par un coefficient lié à la durée de détention. Il vaut 100 % après un an et baisse progressivement jusqu’à 60 % à partir de 26 ans. Notre exemple suppose donc un coefficient de 100 %, ce qui n’est pas le cas de toutes les reventes.
Enfin, les frais directement liés à l’achat ou à la vente ne sont pas intégrés dans les prix retenus. Un comptable grec peut chiffrer votre cas.
Vous avez hérité d'un bien en Grèce: quelle valeur retenir?
Un bien reçu par héritage ou donation n’a pas de prix d’achat. Pour l’article 41, la valeur d’acquisition est celle qui a servi à calculer les droits de succession ou de donation.
Conservez donc la déclaration de succession ou l’acte de donation. Si la valeur d’acquisition ne peut pas être déterminée, le texte la considère comme nulle. Votre comptable vous dira quelle valeur s’applique.
2027: une prolongation annoncée, pas encore votée
Les mesures annoncées par le Premier ministre à la Foire internationale de Thessalonique ont été regroupées dans un projet de loi. Ce texte contient une disposition qui concerne directement les vendeurs: la prolongation de la suspension.
Voici où en est le calendrier, d’après la presse économique grecque.
| Date | Étape | Statut |
|---|---|---|
| Jusqu'au 31 décembre 2026 | Suspension de la taxe de 15 % en vigueur (loi 5162/2024) | Fait officiel |
| 18 octobre 2026 | Projet de loi sur les mesures annoncées à la Foire de Thessalonique, mis en consultation publique jusqu'au 1er novembre | Projet |
| 3 novembre 2026 | Dépôt au Parlement. Le texte prévoit de prolonger la suspension jusqu'au 31 décembre 2027 | Projet |
| À partir du 6 novembre 2026 | Examen en commission parlementaire | En cours |
| Date non connue au 9 novembre | Vote en séance plénière, puis publication au Journal officiel grec | À suivre |
Sources: presse économique grecque (octobre-novembre 2026) et portail grec de la politique du logement. Situation relevée le 9 novembre 2026.
Tant que la loi n’est pas publiée au Journal officiel grec, la prolongation reste un projet. Cette suspension a déjà été reconduite plusieurs fois depuis 2015. Toutefois, rien ne la garantit à l’avance.
Concrètement, si une vente est en vue, notez la date prévue chez le notaire. D’après les sources consultées, c’est la date du transfert de propriété qui détermine la règle applicable. Faites-le confirmer par votre notaire ou votre comptable.
Vendre plusieurs biens: le risque de requalification
La suspension couvre la vente d’un bien par un particulier. En revanche, l’administration fiscale grecque (AADE) surveille les reventes répétées.
Sa circulaire E.2031/2023 précise que trois ventes immobilières en deux ans constituent une activité systématique. Le gain peut alors être imposé comme un revenu d’activité professionnelle. Ce n’est pas un automatisme: l’administration apprécie chaque situation. Le délai court à partir de la signature du premier acte définitif.
Deux situations échappent à ce décompte:
- un bien reçu par héritage, ou par donation de parents jusqu’au deuxième degré;
- un bien détenu depuis plus de cinq ans révolus.
Par ailleurs, la même circulaire indique qu’une vente isolée n’entre pas dans ce dispositif depuis l’année fiscale 2019. Ce sujet concerne donc surtout ceux qui achètent pour revendre vite.
Non-résident: quelle fiscalité dans votre pays de résidence?
La suspension porte sur l’article 41 dans son ensemble. Les textes officiels consultés ne distinguent pas résidents et non-résidents.
Cependant, l’impôt grec n’est qu’une partie de l’histoire. Votre pays de résidence peut aussi taxer ce gain. Ce qui compte, c’est votre résidence fiscale à la date de la vente et la convention fiscale applicable. Notre page sur la résidence fiscale et la règle des 183 jours vous aide à situer votre cas.
Vous êtes résident fiscal français
La convention fiscale France-Grèce de 2022, en vigueur depuis fin 2023, prévoit deux choses. À l’article 13, la Grèce peut imposer le gain sur un bien situé chez elle. À l’article 21, la France applique un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français. Pour ces gains, il correspond à l’impôt grec effectivement payé, dans la limite de l’impôt français correspondant.
Concrètement, la suspension grecque ne veut pas dire exonération en France. Si la Grèce ne perçoit rien, il n’y a pas d’impôt grec à déduire. Un résident fiscal français peut alors rester imposable en France selon les règles françaises (voir le tableau plus bas).
Si vous n’êtes plus résident fiscal français à la date de la vente, la France ne taxe en principe pas ce gain. Faites-le confirmer par un fiscaliste. Notre page sur la convention fiscale France-Grèce détaille le cadre général.
Vous êtes résident fiscal belge
La convention Belgique-Grèce de 2004 prévoit, à l’article 13, que la Grèce peut imposer le gain sur un bien situé chez elle. À l’article 22, la Belgique exempte en principe les revenus imposés en Grèce conformément à la convention. Elle peut toutefois en tenir compte pour calculer l’impôt sur le reste de vos revenus.
Cependant, la suspension grecque complique la lecture, puisque la Grèce ne taxe rien aujourd’hui. Ne présumez donc pas que votre vente sera exonérée en Belgique. Le traitement dépend aussi des règles fiscales belges applicables à votre situation. L’absence d’impôt grec ne suffit pas à déterminer l’impôt belge. Faites-le vérifier par un fiscaliste avant de signer.
Ce que paie le vendeur, même sans impôt sur la plus-value
Pas d’impôt sur la plus-value ne veut pas dire vente sans frais. Voici des ordres de grandeur côté vendeur (2026):
- Ingénieur (identité électronique du bâtiment, certificat énergétique, attestation): environ 400 à 800 €.
- Agent immobilier: environ 2 % du prix, plus TVA.
- Avocat (facultatif mais recommandé): environ 0,5 à 1 % du prix.
- Extraits du cadastre: environ 20 à 60 €.
Ces montants sont indicatifs, négociables, et ne sont pas des tarifs officiels. Les honoraires d’agence dépendent du contrat, et la TVA applicable est à vérifier au moment de la vente. Le coût de l’ingénieur peut augmenter si le bien demande une régularisation. L’acheteur, lui, règle le droit de mutation (environ 3,09 %) et les honoraires du notaire. Pour le détail côté achat, consultez notre guide sur les frais d’achat immobilier en Grèce.
Les documents à préparer pour vendre
Une vente se prépare avant la signature. La liste exacte dépend du bien, et votre notaire la confirme. Voici les points habituels.
- Titre de propriété et acte d’achat (notaire).
- Références cadastrales du bien (notaire ou propriétaire).
- Certificat ENFIA, demandé par le notaire pour le transfert (comptable).
- Attestations fiscales ou municipales, selon votre situation et celle du bien.
- Identité électronique du bâtiment et certificat énergétique (ingénieur).
- Régularisation des constructions irrégulières, le cas échéant (ingénieur).
Déclarer la vente et justifier l'origine des fonds
Même sans impôt, la vente laisse une trace administrative. D’après la même source, le prix de vente se reporte dans la déclaration annuelle de revenus grecque (formulaire E1, codes 781-782). Ces codes ne signifient pas que le prix est automatiquement imposé comme un revenu. Ils servent surtout à justifier l’origine des fonds.
La façon de déclarer peut varier selon que l’argent est reçu en Grèce ou à l’étranger. Demandez confirmation à votre comptable. Pensez aussi à votre taxe foncière en Grèce (ENFIA) tant que vous restez propriétaire, et à ce que change l’ENFIA 2027.
Comparaison rapide: Grèce, France, Belgique, Portugal
Pour vous faire une idée, voici comment ces quatre pays taxent la revente d’un bien par un particulier. Ce sont des ordres de grandeur, pas un calcul personnalisé.
| Pays | Principe de taxation (particulier, bien situé dans le pays) | Ce qui réduit ou supprime l'impôt |
|---|---|---|
| Grèce | Taxe de 15 % sur le gain, prévue par le Code des impôts. | Suspendue jusqu'au 31 décembre 2026. Prolongation jusqu'à fin 2027 en projet, non votée. |
| France | 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (36,2 % au total), avec une surtaxe sur les plus-values élevées. | Valable aussi si vous êtes résident fiscal français et vendez un bien à l'étranger. Abattements dès la 6e année: exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans. Résidence principale exonérée: IMPORTANT de le noter car il peut y avoir un intérêt à vendre son bien avant de s'installer en Grèce. |
| Belgique | Bien bâti revendu dans les 5 ans suivant l'achat: 16,5 % (majoré d'additionnels). Terrain à bâtir: 33 % dans les 5 ans, 16,5 % de la 5e à la 8e année. | Après ce délai: pas de taxe en principe, sauf spéculation (33 %). Logement familial occupé par le vendeur: hors de cette taxe.Comme pour les français, il peut y avoir un intérêt à vendre avant de se relocaliser en Grèce. |
| Portugal | 50 % de la plus-value s'ajoute à vos revenus, puis le total est taxé au barème progressif (de 13 % à 53 % environ, surtaxe de solidarité comprise). | Résidence principale: exonération possible sous conditions, en cas de réinvestissement dans une autre résidence principale éligible (24 mois avant ou 36 mois après), selon le statut fiscal du vendeur. Il peut être intéressant de vendre son bien au Portugal et racheter une résidence principale en Grèce. |
Ordres de grandeur pour un bien situé dans le pays concerné, relevés le 9 novembre 2026. Au Portugal, les non-résidents suivent la même logique, avec leurs revenus mondiaux pour fixer le taux.
Les conventions fiscales peuvent changer le résultat.
Comment lire ce tableau
- En Grèce, aucun impôt ne s’applique aujourd’hui à la plus-value d’un particulier, quelle que soit la durée de détention. C’est une particularité, mais elle repose sur une suspension à renouveler.
- En France et en Belgique, la durée de détention joue un rôle central.
- Au Portugal, le gain s’ajoute à vos revenus: l’impôt dépend donc de votre niveau de revenu. Suivant les conditions, vous pouvez être exonérés si vous rachetez une résidence principale (y compris en Grèce).
Cette comparaison ne dit pas où acheter ni où vendre. Le pays du bien et votre pays de résidence fiscale sont deux questions distinctes.
Avant de signer: cinq questions à poser
Ces questions vous aident à préparer l’échange avec votre notaire, votre comptable ou votre fiscaliste.
- Quelle est la date de signature prévue chez le notaire, et la prolongation sera-t-elle publiée d’ici là?
- Combien de ventes ai-je réalisées ou prévues sur une période de deux ans?
- Ai-je gardé l’acte d’achat, les factures de travaux et les justificatifs de prix?
- Où serai-je résident fiscal à la date de la vente?
- Quels frais supporterai-je en tant que vendeur (ingénieur, agent, avocat)?
Vous envisagez de vendre ou d'acheter en Grèce?
La plus-value n’est qu’un élément du budget d’un projet immobilier. Pensez aussi au prix d’achat, aux frais, à la taxe foncière et aux services disponibles toute l’année. Pour élargir votre réflexion, consultez notre page sur l’achat immobilier en Grèce et notre comparatif louer ou acheter en Grèce pour sa retraite.
Vous cherchez une vue d’ensemble de votre installation? Notre guide sur la retraite en Grèce rassemble les étapes principales.
Retir’In G peut vous aider à structurer votre projet et à identifier les professionnels adaptés à votre situation. Les décisions fiscales, juridiques et immobilières restent toutefois les vôtres.
Information importante:
Cet article présente les informations disponibles au 9 novembre 2026. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une consultation personnalisée.
Les règles fiscales grecques et étrangères peuvent évoluer, et le projet de loi évoqué n’était pas voté à cette date. Leur application dépend de la situation de chaque propriétaire. Avant toute décision de vente ou d’achat, vérifiez les règles auprès des sources officielles et consultez un fiscaliste ou un professionnel compétent.
Retir’In G agit comme intermédiaire avec des partenaires professionnels et peut percevoir une commission de leur part lorsqu’une mise en relation aboutit. Les choix, contrats, négociations et engagements sont conclus directement entre le client et les professionnels concernés. Retir’In G n’est ni un cabinet fiscal, ni comptable, ni juridique. Les informations présentées ne remplacent pas une analyse personnalisée.
Sources consultées
- Portail grec de la politique du logement — suspension de l’article 41 jusqu’au 31/12/2026 (loi 5162/2024)
- AADE, circulaire E.2031/2023 — article 21 §3 (ventes répétées, exclusions)
- ERT News, 4 novembre 2026 — projet de loi déposé au Parlement
- impots.gouv.fr — vente d’un bien immobilier à l’étranger
- Notaires de France — plus-values immobilières (taux et abattements)
- Notaire.be (Fednot) — taxes sur les plus-values immobilières
- AICEP Portugal — IRS et mais-valias immobilières (mise à jour mai 2026)
- Convention fiscale France-Grèce (2022) — articles 13 et 21
- Convention Belgique-Grèce (loi 3407/2005) — articles 13 et 22
- Code des impôts grec, article 41 — calcul du gain
- Ordre des comptables certifiés du Portugal — non-résidents
Questions Fréquentes
Y a-t-il un impôt sur la plus-value immobilière en Grèce en 2026?
Pour un particulier, non, en l’état actuel de la loi. La taxe de 15 % existe dans le Code des impôts, mais elle est suspendue jusqu’au 31 décembre 2026. Les frais de vente, eux, restent dus. Vérifiez la date de signature de votre vente avec votre notaire ou votre comptable.
La suspension de la taxe sera-t-elle prolongée en 2027?
C’est prévu, mais pas encore voté au 9 novembre 2026. Un projet de loi déposé début novembre propose de la prolonger jusqu’au 31 décembre 2027. Tant que la loi n’est pas publiée au Journal officiel grec, il s’agit d’un projet. Consultez les sources officielles avant de décider.
Un résident fiscal français paie-t-il un impôt en France sur la vente d'un bien en Grèce?
Cela peut arriver. La suspension grecque ne vaut pas exonération française. D’après la convention France-Grèce, la France déduit l’impôt grec payé, donc rien si la Grèce ne taxe pas. Si vous n’êtes plus résident français à la vente, la règle change. Consultez un fiscaliste.
Combien de biens puis-je vendre sans être traité comme un professionnel?
Selon la circulaire E.2031/2023 de l’administration fiscale grecque, trois ventes immobilières en deux ans constituent une activité systématique. Les biens hérités ou reçus de proches parents, et ceux détenus plus de cinq ans, sont exclus du décompte. Une vente isolée n’est pas visée. Ce n’est toutefois pas un automatisme: l’administration apprécie chaque situation.
Quels frais le vendeur paie-t-il en Grèce?
Le vendeur finance surtout les documents techniques (ingénieur), l’éventuel agent immobilier et un avocat facultatif. Une agence athénienne cite environ 400 à 800 € pour l’ingénieur et 2 % plus TVA pour l’agent. Ces montants sont indicatifs et ne sont pas des tarifs officiels. L’acheteur règle le droit de mutation et le notaire.
Un résident fiscal belge doit-il payer un impôt en Belgique sur la vente d'un bien en Grèce?
La convention Belgique-Grèce prévoit en principe une exemption en Belgique pour les revenus imposés en Grèce. Mais la suspension grecque complique son application, et le droit belge interne doit aussi être examiné. Faites vérifier votre situation par un fiscaliste avant de vendre.
Quels documents faut-il préparer pour vendre un bien immobilier en Grèce?
Préparez notamment le titre de propriété, le certificat ENFIA, les références cadastrales, l’identité électronique du bâtiment et le certificat énergétique. Selon le bien, d’autres attestations fiscales ou municipales peuvent s’ajouter. Votre notaire grec établira la liste exacte.
Quelle valeur retenir pour la plus-value d'un bien hérité en Grèce?
Pour un bien reçu par héritage ou donation, l’article 41 retient la valeur ayant servi à calculer les droits de succession ou de donation. Conservez ces documents. Votre comptable grec confirmera la valeur applicable à votre cas.
Vous avez un projet de vente ou d'achat en Grèce?
Avant de signer, faites le point sur votre situation. Retir’In G vous aide à structurer votre projet et à identifier les professionnels adaptés: fiscaliste, avocat, notaire.