Vendre ou garder son bien en France avant de partir en Grèce :
ce que disent les chiffres
C’est la question patrimoniale que se pose presque tout futur retraité, et pourtant elle reste rarement traitée sérieusement.
- Faut-il vendre son bien en France avant de partir, ou le garder pour le louer ?
La réponse dépend de votre fiscalité, de votre calendrier de départ, et d’un point souvent ignoré : le moment où vous vendez. En effet, il peut à lui seul faire varier votre imposition de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Ce guide pose les chiffres sur la table, sans trancher à votre place.
Publié le 8 Août 2026
Scénario 1 —Je vends tout avant de partir
L'avantage : une exonération totale, sous une condition de timing stricte
Si vous vendez votre bien alors qu’il constitue encore votre résidence principale au moment de la vente — ou dans les 12 mois suivant votre déménagement pour une cause indépendante de votre volonté — la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt (article 150 U, II-1° du CGI), quel que soit le montant de la plus-value. C’est, de loin, le scénario fiscalement le plus simple et le plus avantageux.
Vendre avant le départ présente un second avantage : vous disposez d’un capital immédiatement mobilisable pour financer votre installation en Grèce, un achat immobilier local, ou simplement pour sécuriser votre retraite sans avoir à gérer un bien à distance.
Pour le détail du marché immobilier grec et les prix pratiqués selon les régions, consultez nos guides par région et celui sur l’achat immobilier en Grèce
Scénario 2 — Je garde et je loue
Des revenus complémentaires, mais une fiscalité de non-résident moins favorable
Garder votre bien pour le louer génère un revenu régulier, potentiellement utile pour compléter votre pension. Mais une fois non-résident fiscal, vos revenus fonciers français sont imposés à un taux minimum de 20 % jusqu’à environ 29 600 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà. En effet, ce taux plancher s’applique même si vos revenus totaux sont modestes. Vous devez anticiper cette obligation si vous louez votre maison avant expatriation en Grèce.
À cela s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % par défaut, réduits à 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’UE/EEE — ce qui est le cas d’un retraité français couvert via le formulaire S1 en Grèce. Au total, comptez donc environ 27,5 % à 37,5 % de prélèvement global sur vos loyers nets, avant même de couvrir les frais de gestion à distance (agence, entretien, vacance locative, imprévus). Vous pouvez faire une simulation sur notre page dédiée.
La gestion à distance constitue le principal point de vigilance pratique : trouver un gestionnaire de confiance, anticiper les travaux, et rester réactif en cas de sinistre, à 3 000 km de votre bien.
Tableau avantages / inconvénients
| Scenario 1: Je vends tout | Scenario 2: Je garde et je loue | |
|---|---|---|
| Fiscalité à la vente | Exonération totale si vente en résidence principale ou dans les 12 mois du départ | Aucune vente, pas de plus-value à court terme |
| Fiscalité courante | Aucune (pas de bien à déclarer) | 20 à 30 % + prélèvements sociaux de 7,5 à 17,2 % sur les loyers |
| Capital disponible | Immédiat, mobilisable pour l'installation en Grèce | Immobilisé dans le bien |
| Revenu complémentaire | Aucun (sauf placement du capital) | Oui, sous forme de loyers nets |
| Charge de gestion | Aucune | Gestion à distance, vacance locative, entretien |
| Simplicité déclarative en Grèce et en France | Élevée | Déclaration annuelle des revenus fonciers en France à maintenir |
| Impact sur la résidence fiscale grecque | Neutre à favorable | Risque si le bien reste votre résidence principale légale (voir Section Résidence secondaire en Grèce, résidence principale gardée en France) |
Matrice de décision
| Votre situation | À étudier en priorité |
|---|---|
| Besoin de liquidités | Vendre résidence principale avant départ Grèce |
| Revenus complémentaires recherchés | Conservation / louer sa maison avant expatriation |
| Achat en Grèce prévu | Vendre sa maison avant expatriation Grèce |
| Enfants susceptibles d'occuper le logement | Conservation / voire en envisageant donation |
| Gestion à distance difficile | Vente de son bien en France avant relocation en Grèce |
Le vrai piège — l'impact du calendrier sur votre plus-value
Le délai critique entre votre départ et la vente
C’est le point le plus mal anticipé, et potentiellement le plus coûteux. Si vous vendez votre maison avant expatriation en Grèce alors qu’elle est encore votre résidence principale (ou dans les 12 mois suivant votre départ pour une cause indépendante de votre volonté), l’exonération reste totale. Mais si vous attendez plus longtemps après avoir transféré votre résidence fiscale en Grèce, vous basculez dans le régime spécifique aux non-résidents : une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, réservée aux citoyens de l’UE/EEE ayant été résidents fiscaux français en continu pendant au moins deux ans à un moment donné, et sous conditions de délai (vente au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou sans condition de délai si le bien est resté à votre libre disposition, donc non loué, depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente).
Autrement dit :
- vendre vite après le départ (dans les 12 mois) protège votre exonération totale, de la même manière que de vendre votre résidence principale avant départ Grèce.
- Vendre plus tard, ou avoir loué le bien entre-temps, vous fait basculer vers un régime plus complexe, potentiellement plafonné, et actuellement en cours de resserrement législatif.
Ce point mérite une simulation chiffrée avant toute décision de calendrier.
Résidence secondaire en Grèce, résidence principale gardée en France
Un choix patrimonial qui peut compromettre votre statut fiscal grec
Garder votre logement français comme résidence principale légale, tout en vivant la majeure partie de l’année en Grèce, peut jouer contre vous : en droit français, un seul critère parmi le foyer, l’activité professionnelle ou le centre des intérêts économiques suffit à vous maintenir résident fiscal français, même en dépassant les 183 jours de présence en Grèce. Nous détaillons ce mécanisme et ses conséquences sur votre éligibilité au régime 7 % dans notre guide dédié à la résidence fiscale.
Concrètement, un bien gardé « au cas où » en résidence secondaire n’est pas problématique en soi. C’est le fait de conserver votre foyer familial ou vos intérêts économiques principaux en France qui peut faire obstacle à votre statut de résident fiscal grec, indépendamment du statut du bien lui-même.
Ce que dit la convention fiscale franco-grecque en résumé
📜 Convention fiscale France-Grèce : le principe pour l'immobilier
Sur les biens immobiliers, le principe international appliqué par la convention franco-grecque (en vigueur depuis le 1er janvier 2024) est simple : le droit d'imposer revient en priorité au pays où se situe le bien. Concrètement, un bien immobilier situé en France reste imposable en France (revenus locatifs comme plus-value), même une fois votre résidence fiscale transférée en Grèce. Ce n'est donc pas votre nouvelle résidence fiscale grecque qui change la fiscalité de votre bien français : c'est sa localisation.
Ce que Retir'In G peut faire, et ce qui relève du notaire ou du fiscaliste
Un rôle de coordination, pas de conseil juridique ou fiscal
Retir’In G peut vous aider à structurer votre réflexion, chiffrer les grandes lignes de chaque scénario, et vous mettre en relation avec des notaires et fiscalistes partenaires des deux côtés (France et Grèce) pour coordonner le calendrier de votre départ avec celui de la vente ou de la mise en location. C’est un rôle d’accompagnement et de mise en relation.
En revanche, le calcul précis de votre plus-value, la rédaction des actes de vente, la validation de votre éligibilité aux exonérations, et l’optimisation de votre déclaration de revenus fonciers relèvent exclusivement d’un notaire et d’un conseiller fiscal habilités. Retir’In G n’est ni notaire, ni avocat, ni fiscaliste, et ne se substitue à aucun d’entre eux.
📜 Les informations de cet article sont données à titre général et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique personnalisé.
La fiscalité immobilière des non-résidents évolue fréquemment au gré des lois de finances : les taux et seuils indiqués ici sont ceux en vigueur au moment de la rédaction. Votre situation individuelle (composition familiale, montant de la plus-value, historique de résidence fiscale, calendrier de départ) peut faire varier significativement ces résultats. Consultez impérativement un notaire et un conseiller fiscal avant toute décision de vente, de mise en location, ou de transfert de résidence fiscale.
FAQ
Est-il toujours plus avantageux de vendre avant de partir ?
Que se passe-t-il si je loue mon bien puis décide de le vendre plus tard ?
Le régime plafonné à 150 000 € peut alors s’appliquer, sous conditions, mais ce point mérite une vérification précise avec un fiscaliste avant toute mise en location.
Les revenus locatifs français comptent-ils dans mon revenu pour le régime 5B grec ?
Non. Le régime 5B (taux de 7 %) s’applique uniquement à vos revenus de source étrangère à la Grèce. Mais vos revenus fonciers de source française restent imposés selon les règles françaises, en parallèle. Consultez notre page fiscalité sur le sujet.
Puis-je optimiser les prélèvements sociaux sur mes loyers une fois installé en Grèce ?
Oui potentiellement : les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l’UE/EEE (via le formulaire S1 par exemple) peuvent demander à ne payer que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu des 17,2 % appliqués par défaut. Faites une simulation.
Le fait de garder mon bien en résidence secondaire m'empêche-t-il d'être résident fiscal grec ?
Vendre ou garder :
la bonne réponse est toujours dans vos chiffres, pas dans une règle générale.
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