Golden Visa Grèce ou Portugal: quel programme choisir en 2026?
Choisir entre le Golden Visa Grèce ou Portugal n’est plus une évidence en 2026. Le Portugal a fermé sa route immobilière fin 2023. L’Espagne a fermé son programme au printemps 2025. La Grèce, elle, reste ouverte — mais sous des règles resserrées, avec une nouvelle hausse de taxe déjà annoncée pour 2027.
Ce comparatif détaille les seuils, la fiscalité, les délais et les contraintes réelles des deux programmes, pour vous aider à arbitrer selon votre nationalité, votre budget et vos objectifs patrimoniaux.
Mis à jour le 19 Septembre 2026
Vous hésitez entre les deux programmes ? Notre Pré-audit de situation compare Grèce et Portugal selon votre nationalité, votre budget et vos objectifs, avant tout engagement.
En résumé
En 2026, la Grèce reste le seul grand pays de l'UE à proposer un Golden Visa adossé à l'immobilier résidentiel, sans obligation de présence, et combinable avec la flat tax à 7 % pour les retraités. Le Portugal repose désormais sur des fonds d'investissement réglementés (500 000 €), avec 7 jours de présence par an exigés et un chemin vers la citoyenneté fixé à 7 ans pour les citoyens européens depuis la réforme de mai 2026. Une hausse de la taxe de transfert grecque, annoncée en septembre 2026, pourrait aussi changer la donne à partir de mi-2027.
Ce qu'il faut retenir avant de choisir
Immobilier tangible ou fonds réglementés: deux philosophies opposées
La première différence entre les deux programmes porte sur la nature même de l’investissement.
La Grèce: la voie immobilière
La Grèce demeure en 2026 l’un des seuls grands pays de la zone euro à proposer un Golden Visa adossé à l’immobilier résidentiel. Les seuils sont fixés à 400 000 € sur la majorité du territoire et à 800 000 € dans les zones prioritaires (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et îles de plus de 3 100 habitants). Un seuil dérogatoire de 250 000 € subsiste pour la conversion de locaux commerciaux en logements ou la restauration de monuments classés. Vous devenez propriétaire d’un bien tangible, sur un marché que vous pouvez visiter et faire expertiser.
Le Portugal: la voie financière
Depuis octobre 2023, le Portugal a fermé la route immobilière résidentielle. Le programme repose désormais sur des fonds d’investissement réglementés par la CMVM (seuil de 500 000 €) ou sur des donations culturelles (200 000 €) dans certaines zones peu denses. Ce modèle offre une gestion déléguée et une diversification du risque, mais exclut la détention d’un bien immobilier personnel.
Présence exigée: 0 jour en Grèce contre 7 jours par an au Portugal
Sur la contrainte géographique, les deux pays restent souples, mais avec une différence notable.
- Grèce: aucune présence physique minimale n’est exigée pour maintenir et renouveler le titre de séjour.
- Portugal: une présence minimale de 7 jours par an est imposée (35 jours sur la période de 5 ans) — une contrainte légère, facile à planifier lors de vacances.
Fiscalité des retraités: flat tax 7% en Grèce, fin du régime RNH au Portugal
L’optimisation fiscale pèse souvent lourd dans le choix d’un pays d’installation.
Grèce: l'article 5B et ses 7% pendant 15 ans
Pour les retraités, la Grèce propose un cadre prévisible avec l’article 5B. Ce régime de flat tax permet de soumettre l’ensemble des pensions de source étrangère à un taux forfaitaire de 7% pendant 15 ans, sous conditions de résidence fiscale effective. Le Golden Visa sert de base légale de résidence; le régime 7% reste une démarche fiscale distincte, à demander séparément. Pour le détail des conditions, consultez notre guide du régime fiscal à 7 % pour les retraités en Grèce.
Portugal: la fin du RNH
Le Portugal a mis fin à son régime historique pour Résidents Non Habituels (RNH) en 2024. Ce dispositif exonérait ou taxait à taux réduit les pensions étrangères. Il a été remplacé par une offre ciblée sur les chercheurs, universitaires et jeunes entreprises innovantes — nettement moins adaptée aux retraités internationaux. Pour la suite d’un projet déjà engagé au Portugal, consultez notre page dédiée : après 10 ans au Portugal, la Grèce comme alternative.
Revenus locatifs: ce qui est permis (et interdit) en 2026
Un bien immobilier acquis en Grèce peut générer des revenus locatifs. Cependant, la loi 5100/2024 encadre strictement leur usage : pour les biens acquis dans le cadre du Golden Visa, la location touristique de courte durée (Airbnb, Booking) est interdite, sous peine d’une amende de 50 000 € et d’un risque de retrait du titre de séjour. Seule la location résidentielle longue durée reste autorisée — un choix cohérent avec l’objectif du gouvernement grec d’augmenter l’offre de logements pour les résidents.
Côté Portugal, l’investisseur ne détient pas de bien : les fonds peuvent verser des dividendes potentiels, selon leur performance et la politique de distribution de la société de gestion — sans lien avec un marché locatif.
Citoyenneté et délais: ce qui change avec la réforme portugaise de mai 2026
Côté Grèce, la première carte de résident est délivrée pour 2 ans, puis renouvelée par périodes de 5 ans. L’accès à la nationalité grecque exige 7 ans de résidence effective, combinés à la maîtrise de la langue et à une intégration démontrée. Les délais de traitement initial du dossier sont généralement de 2 à 6 mois.
Le Portugal a profondément modifié sa loi sur la nationalité en mai 2026 (loi organique promulguée le 3 mai, entrée en vigueur le 19 mai 2026). Pour un citoyen français ou d’un autre pays de l’UE, la résidence exigée passe à 7 ans ; pour les autres nationalités, elle passe à 10 ans, contre 5 ans auparavant. Les délais de traitement de la première carte s’échelonnent, eux, entre 12 et 24 mois selon l’AIMA (l’administration de l’immigration portugaise).
Tableau comparatif récapitulatif 2026
| Critère | 🇬🇷 Golden Visa Grèce | 🇵🇹 Golden Visa Portugal |
|---|---|---|
| Actif éligible principal | Immobilier résidentiel (détention directe) | Fonds d'investissement réglementés (CMVM) |
| Seuil minimum | 400 000 € (standard) / 800 000 € (zones prioritaires) / 250 000 € (cas spéciaux) | 500 000 € (fonds) / 200 000 € (donation culturelle) |
| Présence exigée | Aucune présence minimale | 7 jours/an (35 jours sur 5 ans) |
| Régime fiscal retraités | Flat tax 7 % sur pensions étrangères (15 ans, article 5B) | Régime RNH supprimé en 2024, remplacé par une offre ciblée chercheurs/jeunes entreprises |
| Usage locatif du bien | Location longue durée uniquement (location courte durée interdite depuis la loi 5100/2024) | Pas de bien détenu : dividendes potentiels selon le fonds |
| Délai d'émission initial | 2 à 6 mois | 12 à 24 mois |
| Citoyenneté | 7 ans de résidence effective + langue + intégration | 7 ans (citoyens UE/CPLP) ou 10 ans (autres nationalités), réforme de mai 2026 |
La hausse annoncée de la taxe de transfert en Grèce: ce qu'il faut anticiper
Le 5 septembre 2026, le Premier ministre grec a annoncé une mesure qui concerne directement les futurs investisseurs Golden Visa hors UE : le relèvement de la taxe de transfert immobilier de 3 % à 15 % pour les acheteurs de pays tiers, avec une entrée en vigueur évoquée au 1er juillet 2027. Sur un achat à 800 000 € dans une zone prioritaire, cela représenterait environ 96 000 € de taxe supplémentaire par rapport au taux actuel.
Important : mesure annoncée, pas encore votée. Le 5 septembre 2026, le Premier ministre grec Kyriakos Mitsotakis a annoncé une hausse de la taxe de transfert immobilier de 3 % à 15 % pour les acheteurs hors UE. La date d'entrée en vigueur évoquée est le 1er juillet 2027. Le texte de loi définitif n'est, à ce jour, ni voté ni publié : les modalités de transition restent à confirmer.
Cette mesure fait partie d’un paquet plus large de 2,2 milliards d’euros, incluant aussi la suppression de l’ENFIA dans les petites communes. Elle ne concerne, à ce stade, que l’immobilier résidentiel : les bureaux, commerces, entrepôts et terrains resteraient au taux actuel de 3,09 %. Tant que la loi n’est pas votée, le taux applicable reste 3,09 %. Pour un projet d’achat déjà engagé, le calendrier de signature de l’acte définitif mérite d’être suivi de près avec votre avocat.
Grèce ou Portugal: quel programme pour votre profil ?
La Grèce convient si vous voulez adosser votre capital à de la pierre tangible, profiter d’un logement personnel en Méditerranée, et sécuriser à terme une retraite grâce au régime à 7 %. C’est le choix naturel des investisseurs patrimoniaux et des futurs retraités cherchant la simplicité d’un actif immobilier — avant l’échéance de juillet 2027 sur la taxe de transfert.
Le Portugal convient si vous recherchez un investissement purement financier, sans gestion immobilière directe, et que vous acceptez d’immobiliser 500 000 € dans des fonds réglementés pour obtenir la mobilité Schengen — avec un chemin vers la citoyenneté désormais plus long.
Pour élargir votre réflexion à la vie quotidienne (et pas seulement au statut de résident), consultez notre comparatif retraite en Grèce ou au Portugal, et pour sécuriser chaque étape d’un achat, notre guide de l’achat immobilier en Grèce.
Notre conseil
Un Golden Visa n’est jamais une décision à prendre seul, ni dans la précipitation. Que vous penchiez pour la Grèce ou le Portugal, un accompagnement juridique et fiscal local reste indispensable avant tout engagement financier. Retir’ In G peut vous aider à structurer votre réflexion et à identifier les bons interlocuteurs — pour approfondir les pièges les plus fréquents, consultez aussi Golden Visa : 5 erreurs à éviter et notre guide complet du Golden Visa grec.
Retir’ In G n’est ni avocat, ni fiscaliste, ni agent immobilier agréé. Cet article présente une synthèse des dispositifs existants au moment de sa rédaction (septembre 2026) ; les règles, seuils et taxes peuvent évoluer, notamment la hausse de taxe grecque encore non votée à ce jour. Votre situation personnelle doit être vérifiée auprès des organismes compétents et d’un avocat spécialisé avant toute décision.
Sources
- Ministère grec de la Migration et de l’Asile — migration.gov.gr
- Loi 5100/2024 (Grèce) — seuils Golden Visa et interdiction de location courte durée
- Annonce du Premier ministre grec, Foire internationale de Thessalonique, 5 septembre 2026 — hausse de la taxe de transfert
- AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) — Portugal
- Loi organique n° 1/2026 (Portugal), promulguée le 3 mai 2026, en vigueur le 19 mai 2026 — réforme de la loi sur la nationalité
- CMVM — Commission du marché des valeurs mobilières, Portugal
Questions Fréquentes
Le Golden Visa grec est-il vraiment sans obligation de présence ?
Oui. C’est l’un des atouts distinctifs du programme grec : aucune présence minimale en Grèce n’est requise pour maintenir le titre, contrairement au Portugal (7 jours/an). Vous devez en revanche conserver votre investissement.
Puis-je encore investir à 250 000 € en Grèce en 2026 ?
Oui, mais uniquement pour des cas spécifiques : conversion de locaux commerciaux en logements, ou restauration de monuments classés. Pour la majorité des biens, le seuil est de 400 000 € ou 800 000 € selon la zone.
La hausse de la taxe de transfert en Grèce est-elle déjà en vigueur ?
Non. Elle a été annoncée le 5 septembre 2026 par le Premier ministre grec, avec une entrée en vigueur évoquée au 1er juillet 2027. Le texte n’est à ce jour ni voté ni publié : le taux actuel de 3,09 % reste applicable.
Un Français peut-il obtenir la citoyenneté portugaise après 7 ou 10 ans ?
Depuis la réforme de mai 2026, les citoyens de l’Union européenne, dont les Français, doivent justifier de 7 ans de résidence effective. Les 10 ans concernent les nationalités hors UE et hors CPLP.
Peut-on louer en courte durée un bien acheté via le Golden Visa grec ?
Non. Depuis la loi 5100/2024, la location touristique de courte durée (Airbnb, Booking) est interdite sur un bien Golden Visa, sous peine d’une amende de 50 000 € et d’un risque de retrait du titre.
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