Conserver de l'immobilier en France depuis la Grèce : IFI, taxe de 3 % et bénéficiaires effectifs
Devenir résident fiscal grec ne signifie pas nécessairement vendre tout son patrimoine immobilier français. Maison familiale, appartement loué, résidence secondaire, parts de SCI : cette situation est parfaitement possible, mais elle entraîne des obligations précises à connaître avant de s’installer.
Cet article fait le point sur trois sujets distincts : l’IFI, la taxe de 3 % sur certaines structures détenant de l’immobilier, et le registre des bénéficiaires effectifs pour les SCI.
Le point essentiel : l’expatriation ne fait pas disparaître le patrimoine français, elle change le cadre dans lequel ce patrimoine doit être géré. IFI, taxe de 3 % et bénéficiaires effectifs sont trois sujets distincts, à vérifier séparément.
L'IFI ne disparaît pas avec l'expatriation
L’Impôt sur la Fortune Immobilière ne s’arrête pas à la frontière. Une personne fiscalement domiciliée hors de France reste imposable à l’IFI, mais uniquement à raison des biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que de la fraction immobilière taxable de certaines participations dans des sociétés.
Pour un résident fiscal grec, l’immobilier français reste donc dans le champ de l’IFI. À l’inverse, l’immobilier situé en Grèce n’entre pas, en principe, dans cette assiette du seul fait que son propriétaire est français.
Point de vigilance : contrairement à un résident fiscal français, un non-résident ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % habituellement applicable à la résidence principale.
Le seuil de 1,3 million d'euros
Pour 2026, l’IFI devient applicable lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Ce seuil est identique pour les résidents et les non-résidents ; pour ces derniers, il s’apprécie sur les seuls biens français.
Attention à une idée reçue : franchir le seuil ne veut pas dire que l’impôt démarre à 1,3 million. Une fois le seuil dépassé, l’IFI est calculé selon un barème progressif à partir de 800 000 € :
SCI et sociétés : ce qu'il faut prendre en compte
L’IFI ne porte pas uniquement sur les immeubles détenus en direct. Il peut également intégrer la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant à des biens et droits immobiliers imposables, détenus directement ou indirectement par la société : SCI, sociétés françaises ou étrangères, participations immobilières, certaines parts de fonds immobiliers.
Une SCI ne constitue pas une « boîte noire » permettant d’échapper automatiquement à l’IFI. Si elle détient un immeuble français, la fraction taxable correspondante peut être prise en compte dans le patrimoine des associés.
Les dettes peuvent réduire l'assiette
Le calcul de l’IFI ne consiste pas à additionner les prix d’achat des immeubles. Certaines dettes existant au 1er janvier et effectivement supportées par le contribuable peuvent être déduites, lorsqu’elles sont notamment afférentes aux actifs imposables.
Il faut donc établir une véritable situation patrimoniale au 1er janvier. La déductibilité des dettes reste toutefois encadrée par des règles spécifiques : elle ne doit pas être assimilée à une déduction automatique de tous les crédits immobiliers.
Le démembrement de propriété : une idée reçue à écarter
Le démembrement est fréquemment utilisé dans les stratégies de transmission. Mais son traitement à l’IFI dépend de l’origine et de la nature du démembrement.
En cas de donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, le principe fiscal est généralement que l’usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété. Donner la nue-propriété à ses enfants ne fait donc pas automatiquement disparaître l’immeuble du patrimoine IFI du donateur.
Le traitement peut différer dans certaines situations, notamment lorsque le démembrement résulte d’une vente de la nue-propriété. Une analyse notariale est indispensable avant toute opération.
La taxe de 3 % : un dispositif souvent mal compris
La taxe prévue aux articles 990 D et suivants du CGI concerne certaines entités juridiques, françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou indirectement des immeubles ou droits réels immobiliers situés en France. Son taux est de 3 % de la valeur vénale des biens concernés.
Cela ne signifie pas qu’une SCI familiale paiera automatiquement 3 % chaque année : le dispositif comporte de nombreuses exonérations.
IFI et taxe de 3 % ne doivent pas être confondus : l’IFI est un impôt dû par les personnes physiques sur leur patrimoine immobilier taxable, tandis que la taxe de 3 % est un dispositif distinct visant certaines entités juridiques.
Les exonérations, et une réforme entrée en vigueur en 2026
La taxe ne s’applique notamment pas aux entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière selon les critères prévus par le dispositif. Une exonération existe également lorsque la valeur de l’immeuble ou des droits concernés est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale du bien (les deux seuils sont alternatifs).
Important : la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a modifié ce dispositif. L’ancien mécanisme d’exonération par simple engagement de communiquer des informations sur demande a disparu. Depuis cette réforme, l’exonération est exclusivement conditionnée à une déclaration annuelle, à souscrire au plus tard le 15 mai.
Le formulaire 2746-SD : à ne pas confondre avec une taxe automatique
Pour certaines entités, notamment celles dont le siège est situé en France ou dans un État membre de l’Union européenne comme la Grèce, une exonération peut être obtenue grâce à la révélation des informations relatives à l’entité et à ses détenteurs. La déclaration n° 2746-SD est le mécanisme prévu à cet effet.
Elle doit être souscrite, lorsque ce dispositif est applicable, au plus tard le 15 mai de chaque année, par voie électronique.
Une SCI qui détient un immeuble en France ne doit donc pas simplement se dire : « nous sommes une SCI familiale, nous ne sommes pas concernés ». Il faut vérifier le régime applicable à la structure et, le cas échéant, accomplir la formalité permettant de bénéficier de l’exonération.
Le registre des bénéficiaires effectifs
Une SCI immatriculée en France est concernée par les règles relatives aux bénéficiaires effectifs. Le bénéficiaire effectif est, schématiquement, la personne physique qui détient ou contrôle la société selon les critères légaux.
Toute modification de la situation déclarée doit faire l’objet d’une mise à jour : la demande d’inscription modificative doit être effectuée dans les 30 jours suivant le changement. Depuis les évolutions récentes du dispositif, l’accès au registre est également davantage encadré et réservé aux personnes justifiant d’un intérêt légitime.
Pour un expatrié, le départ en Grèce peut être l’occasion de vérifier que les informations de la SCI restent cohérentes : identité des associés, adresse, répartition des parts, bénéficiaires effectifs, pouvoirs de contrôle, statuts.
Le cas particulier des trusts
Les structures de type trust nécessitent une analyse encore plus spécifique. Les actifs immobiliers entrant dans le champ de l’IFI peuvent, sous conditions, être compris dans le patrimoine du constituant ou du bénéficiaire réputé constituant.
Le dispositif prévoit également un prélèvement spécifique (article 990 J du CGI) sur certains trusts lorsque les obligations déclaratives ne sont pas correctement remplies. Le Conseil d’État a d’ailleurs précisé, dans une décision du 7 mai 2026, que les trusts constitués pour gérer des droits à pension liés à une activité professionnelle peuvent être exclus de ce prélèvement, y compris lorsque le plan de retraite ne bénéficie qu’à une seule personne, dès lors qu’il reste rattaché à un régime professionnel.
Pour un patrimoine détenu au travers d’un trust, une analyse spécialisée est indispensable.
Votre contrôle annuel en 5 questions
- Quelle est la valeur nette taxable au 1er janvier ? Au-delà de 1,3 M€, vérifiez vos obligations IFI.
- Ai-je des participations dans des sociétés détenant de l'immobilier français ? La fraction immobilière taxable doit être analysée.
- Mes dettes sont-elles correctement prises en compte ? Vérifiez leur nature, leur date et leur caractère déductible.
- Une structure française détient-elle mes immeubles ? Vérifiez le régime de la taxe de 3 % et l'éventuelle déclaration 2746.
- Les bénéficiaires effectifs sont-ils à jour ? Toute modification doit être déclarée sous 30 jours.
Le tableau de bord du retraité expatrié
| Sujet | Question à vérifier | Fréquence |
|---|---|---|
| IFI | Patrimoine immobilier français net taxable > 1,3 M€ ? | Chaque 1er janvier |
| SCI | Fraction immobilière des parts correctement évaluée ? | Chaque année |
| Dettes | Dettes effectivement déductibles ? | Chaque année |
| Taxe 3 % | La structure bénéficie-t-elle d'une exonération ? | Chaque année |
| Formulaire 2746 | Déclaration nécessaire et correctement déposée ? | Avant le 15 mai si applicable |
| Bénéficiaires effectifs | Informations toujours exactes ? | À chaque changement |
| Immobilier français | Revenus fonciers correctement déclarés ? | Chaque année |
| Situation fiscale | Résidence française/grecque cohérente ? | Chaque année |
Notre conseil
Devenir résident fiscal grec ne signifie pas abandonner toute fiscalité française sur son patrimoine immobilier. Un retraité peut parfaitement vivre en Grèce tout en conservant une maison, un appartement ou une participation dans une SCI en France — mais cette conservation doit être organisée.
L’IFI reste dû sur l’immobilier français au-delà de 1,3 M€, la taxe de 3 % concerne certaines structures avec de nombreuses exonérations sous condition de déclaration, et le registre des bénéficiaires effectifs impose une mise à jour sous 30 jours en cas de changement. Ce sont trois sujets distincts, à vérifier chaque année.
Pour la question plus large de votre résidence fiscale, consultez notre article Transférer sa résidence fiscale en Grèce, et pour la transmission de ce patrimoine, notre article Succession et expatriation en Grèce.
⚠️ Information importante
Retir'In G n'est ni avocat, ni fiscaliste. Cet article présente une synthèse informative des règles en vigueur au moment de sa rédaction et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les règles peuvent évoluer.
Pour toute décision patrimoniale (IFI, structuration via SCI, démembrement, trust), consultez un notaire, un avocat fiscaliste ou un professionnel qualifié en fiscalité internationale.
Sources
- impots.gouv.fr — Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), non-résidents.
- Légifrance — Code général des impôts, articles 964, 990 D à 990 J.
- BOFiP-Impôts — Taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (BOI-PAT-TPC).
- Loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales.
- Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 7 mai 2026, n° 511615.
- Guichet unique des formalités d’entreprises — Registre des bénéficiaires effectifs.
Questions Fréquentes
Un résident fiscal grec doit-il payer l'IFI sur son bien immobilier en France ?
Oui, potentiellement. L’IFI ne disparaît pas avec l’expatriation : un non-résident reste imposable sur ses biens et droits immobiliers situés en France dès lors que leur valeur nette dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Une SCI permet-elle d'éviter l'IFI ou la taxe de 3 % ?
Non. Une SCI n’est pas une « boîte noire » fiscale. Si elle détient un immeuble français, la fraction immobilière taxable peut être prise en compte dans le patrimoine des associés au titre de l’IFI, et la taxe de 3 % peut s’appliquer sauf exonération sous condition de déclaration.
Faut-il déposer une déclaration chaque année pour éviter la taxe de 3 % ?
Souvent oui depuis la réforme du 25 juin 2026 : l’exonération de la taxe de 3 % est désormais conditionnée à une déclaration annuelle (formulaire 2746-SD), à souscrire au plus tard le 15 mai.
Donner la nue-propriété de mon bien à mes enfants supprime-t-il l'IFI ?
Pas automatiquement. En cas de démembrement avec réserve d’usufruit, l’usufruitier reste en principe imposé sur la valeur en pleine propriété. Une analyse notariale est nécessaire avant toute opération.
Dans quel délai dois-je mettre à jour les bénéficiaires effectifs de ma SCI ?
Dans les 30 jours suivant tout changement affectant les bénéficiaires effectifs (identité, répartition des parts, contrôle de la société).
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