Prêt immobilier en Grèce pour un retraité: ce que les banques acceptent vraiment
Vous envisagez d’acheter un bien en Grèce pour votre retraite, mais vous ne comptez pas tout payer comptant ? La question du prêt immobilier en Grèce revient souvent, et les réponses trouvées en ligne restent parfois vagues. En effet, votre âge, votre pays de résidence et le montant de votre pension changent beaucoup les conditions proposées.
Cet article compare les principales possibilités pour un retraité ou un futur retraité : un crédit auprès d’une banque grecque, ou un financement dans votre pays de résidence avec une garantie adaptée. Nous abordons aussi l’assurance emprunteur, un point souvent important du dossier après 65 ans.
Ce sujet complète notre article sur les vérifications à faire avant d’acheter en Grèce. Les frais de transaction (droits de mutation, notaire, agence) sont traités dans un prochain article.
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«Vous préparez un achat en Grèce et vous voulez savoir combien vous pouvez réellement emprunter ? Nous pouvons vous mettre en relation avec un courtier spécialisé en crédit et assurance pour étudier votre situation.»
En résumé
Un retraité étranger peut obtenir un prêt immobilier en Grèce, mais les conditions dépendent fortement de la banque, de son pays de résidence, de son âge, de ses revenus et des garanties proposées. Par exemple, Alpha Bank annonce jusqu'à 80 % pour les emprunteurs vivant dans l'Union européenne et 70 % hors UE, tandis qu'Eurobank indique jusqu'à 65 % pour les personnes qui ne sont ni grecques ni chypriotes. Les deux banques indiquent actuellement une limite de 75 ans à l'échéance pour les catégories concernées. L'assurance emprunteur reste un point à étudier séparément, car ses conditions varient selon le pays, l'assureur et le contrat.
Quatre notions à bien distinguer dès le départ :
- le crédit local en Grèce (financement du bien par une banque grecque),
- le crédit dans votre pays de résidence avec une garantie située dans ce pays (le bien acheté est en Grèce, la garantie porte sur un autre actif),
- l’apport personnel, qui dépend de la banque et de votre profil,
- et l’assurance emprunteur, dont le coût et l’acceptation dépendent fortement de votre âge.
Cet article détaille ces points un par un.
L'essentiel à retenir
Emprunter en Grèce ou dans son pays: deux logiques différentes
Il existe deux grandes façons de financer un achat immobilier en Grèce. Vous pouvez emprunter directement auprès d’une banque grecque, ou solliciter un crédit dans votre pays de résidence en proposant une garantie sur un autre bien. Le choix dépend surtout de votre patrimoine existant et de votre situation personnelle.
Le crédit local auprès d'une banque grecque
Emprunter directement en Grèce présente un avantage clair : le prêt est en euros et porte sur le bien que vous achetez. Des banques comme Eurobank et Alpha Bank proposent un prêt dédié aux étrangers, et indiquent que le dossier peut se traiter à distance ou par l’intermédiaire d’un avocat muni d’une procuration (source : sites officiels des banques).
En contrepartie, la préparation administrative est plus lourde : numéro fiscal grec, compte bancaire dans l’établissement et documents traduits si nécessaire. La garantie porte directement sur le bien grec, ce qui simplifie la lecture juridique du dossier.
Emprunter dans son pays avec une garantie locale
L’autre option consiste à solliciter un prêt auprès d’une banque de votre pays de résidence. Ce montage est parfois appelé « garantie déplacée » : le bien financé se trouve en Grèce, mais la garantie porte sur un autre actif situé dans votre pays.
Une banque de votre pays de résidence peut étudier une demande lorsque vous lui proposez une garantie située dans ce pays. Selon l’établissement, cette garantie prend la forme d’une hypothèque sur un bien déjà détenu ou d’un nantissement d’épargne ou de titres.
Ce que demandent les banques grecques à un retraité étranger
Il n’existe pas de règle unique : chaque banque fixe ses propres conditions. Deux exemples officiels, publiés en 2026, montrent l’écart possible.
Quotité et durée : deux exemples officiels
Eurobank indique que le prêt peut atteindre 65 % de la valeur commerciale du bien pour une personne qui n’est ni grecque ni chypriote. La durée peut aller jusqu’à 15 ans, et le plus jeune des emprunteurs ne doit pas dépasser 75 ans à l’échéance.
Alpha Bank annonce jusqu’à 80 % de la valeur commerciale et 25 ans si vous vivez de façon permanente dans un pays de l’Union européenne. Ces plafonds passent à 70 % et 20 ans si vous vivez hors de l’Union. La limite d’âge à l’échéance est également de 75 ans.
À 65 ans, la limite de 75 ans à l’échéance peut mécaniquement ramener la durée à environ 10 ans. Ce calcul ne suffit toutefois pas à déterminer la durée réellement proposée : la banque tient aussi compte des revenus, des autres dettes, de la valeur du bien et de ses propres critères. Un emprunteur plus jeune dispose potentiellement d’une durée plus longue, dans les limites de l’offre de la banque. Notez qu’Eurobank distingue selon la nationalité, alors qu’Alpha Bank raisonne selon le pays où vous vivez. Ces deux exemples montrent pourquoi il est impossible de donner un apport ou une durée uniques pour tous les retraités.
Les plafonds réglementaires grecs depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, la Banque de Grèce encadre certains nouveaux crédits immobiliers garantis par un logement en Grèce. Le ratio prêt/valeur (LTV) est plafonné à 90 % pour les primo-emprunteurs et à 80 % pour les autres. Le ratio entre les remboursements annuels et les revenus disponibles (DSTI) est plafonné à 50 % et 40 % respectivement. Ici, « primo-emprunteur » désigne la catégorie définie par la Banque de Grèce : un emprunteur à qui aucun crédit garanti par un bien résidentiel n’a encore été accordé. Ce n’est donc pas exactement le fait de n’avoir jamais été propriétaire.
Ces plafonds ne constituent pas une promesse de financement : chaque banque peut appliquer des critères plus stricts, comme le montrent les exemples ci-dessus. Ils comportent aussi des exceptions, notamment pour certains programmes publics (source : Banque de Grèce).
La mensualité doit rester compatible avec vos revenus de retraite
La banque ne regarde pas seulement votre patrimoine. Elle vérifie que vos revenus disponibles permettent d’assumer la mensualité, en tenant compte de vos autres crédits et engagements. La pension fait partie des revenus pris en compte dans l’étude du dossier ; les justificatifs demandés varient selon la banque.
Chaque banque applique toutefois ses propres règles de calcul. Préparez vos avis de pension des dernières années et une attestation récente de votre caisse. Alpha Bank demande par exemple la preuve de vos revenus sur trois ans (source : Alpha Bank). Aucune banque ne garantit un accord automatique.
Au-delà de l’apport, prévoyez aussi les frais liés au financement : étude du dossier, expertise du bien, frais juridiques et inscription de la garantie peuvent s’ajouter au coût du projet. Les banques publient leurs barèmes, à vérifier au moment de la demande. Pensez également aux frais récurrents: entretiens, charges de copropriété, dépenses énergétiques et taxe foncière (l’ENFIA).
AFM, compte bancaire et démarches à distance
L’AFM (numéro fiscal grec) est indispensable pour mener à bien l’achat et intervient aussi dans le processus bancaire : Eurobank indique par exemple qu’il doit être obtenu au plus tard au stade de l’approbation finale. Vous pouvez toutefois l’obtenir en amont pour préparer votre dossier (sources : AADE, Eurobank).
Certaines banques demandent un compte ouvert chez elles. Alpha Bank propose une ouverture à distance seulement pour les résidents de certains pays (Allemagne, Royaume-Uni, États-Unis, Chypre et Israël à ce jour) ; pour les autres, elle indique une première ouverture en agence. Eurobank propose, elle, une ouverture de compte via son application mobile pour ses clients internationaux (à vérifier selon votre pays). Chez Eurobank, le dossier peut être déposé en agence ou par e-mail, et un avocat inscrit à un barreau grec et client de la banque peut vous représenter ; chez Alpha Bank, la suite du dossier peut aussi se faire par procuration. Vérifiez les modalités de signature avec l’établissement concerné.
| Critère | Banque grecque (crédit local) | Banque de votre pays (garantie dans votre pays) |
|---|---|---|
| Part du bien financée | Selon la banque et le profil. Exemples publiés : jusqu'à 65 % chez Eurobank (non-Grecs/non-Chypriotes) ; jusqu'à 80 % chez Alpha Bank (résidents UE), 70 % hors UE | Dépend de la banque et de la garantie proposée |
| Durée maximale | Exemples publiés : 15 ans chez Eurobank ; 25 ans (UE) ou 20 ans (hors UE) chez Alpha Bank | Dépend de la banque et de l'âge à la dernière échéance |
| Âge à l'échéance | Jusqu'à 75 ans à l'échéance dans les offres citées | Pas de limite légale ; chaque banque fixe ses critères |
| Service annuel de la dette / revenus disponibles (DSTI) | Plafonds réglementaires grecs depuis 2025 : 50 % pour les primo-emprunteurs au sens de la réglementation, 40 % pour les autres | Politique de la banque et cadre réglementaire du pays |
| Garantie | Hypothèque sur le bien ; Eurobank accepte aussi un nantissement de liquidités ou de titres | Hypothèque sur un bien déjà détenu, ou nantissement d'épargne ou de titres |
| Démarches | AFM, compte bancaire, dossier possible à distance ou par mandataire | Dossier déposé dans votre pays, avec les documents relatifs au bien grec |
Ce tableau reprend des exemples publiés par deux banques : chaque établissement applique ses propres critères, à vérifier directement au moment de votre demande.
Exemple pédagogique
Bien acheté 250 000 €, avec un financement de 65 % :
- montant emprunté : 162 500 €,
- différence à financer sur le prix : 87 500 € (à apporter ou à financer autrement),
- à ajouter : frais d'acquisition, éventuels frais liés au crédit et à la garantie, assurance si elle est exigée.
Ce calcul est une illustration : le pourcentage financé n'est pas une offre de crédit. La banque l'établit à partir de la valeur commerciale estimée par un expert.
Emprunter en France, en Belgique ou en Suisse pour financer un achat en Grèce
Si vous préférez garder votre relation bancaire habituelle, un crédit dans votre pays de résidence reste envisageable. Il repose presque toujours sur une garantie solide, et l’âge en fin de prêt y joue aussi un rôle.
La garantie dans votre pays : hypothèque ou nantissement
Avec une hypothèque sur un bien déjà détenu, la banque s’appuie sur un actif situé dans votre pays, qu’elle sait saisir en cas d’impayé. Avec un nantissement, une épargne ou un portefeuille de titres reste bloqué durant le remboursement.
Ces montages entraînent des frais liés à la constitution de la garantie et, le moment venu, à sa levée. Leur montant dépend du pays et de la banque : demandez-les par écrit avant de vous engager.
L'âge en fin de prêt selon les banques françaises
Les banques françaises n’appliquent pas de limite d’âge légale unique : elles définissent leurs propres critères, selon l’âge à la dernière échéance, les revenus, la durée et l’assurance.
Elles appliquent aussi leur propre politique de risque et le cadre réglementaire français du crédit immobilier. Un courtier habitué aux dossiers seniors peut élargir les solutions à étudier.
Le cas belge et le cas suisse
En Belgique, certaines banques peuvent étudier le financement d’un bien situé à l’étranger lorsque des garanties suffisantes sont disponibles. Le nantissement de titres ou d’épargne peut constituer une autre solution chez certains établissements. Les conditions se vérifient au cas par cas auprès de la banque.
En Suisse, les pratiques varient sensiblement d’une banque à l’autre. Nous n’avons pas trouvé de règle publique fiable : interrogez votre banque suisse habituelle.
L'assurance emprunteur pour un retraité : les points à connaître
Que le crédit soit contracté en Grèce ou dans votre pays, l’assurance emprunteur peut devenir un point particulièrement important du dossier pour certains emprunteurs de plus de 65 ans. Voici les repères, et comment agir en cas de refus.
Une exigence qui dépend du pays et du prêteur
En France, l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle est très souvent exigée par la banque comme condition du crédit (source : Banque de France). Pour un financement grec, les exigences dépendent du prêteur et du contrat. Eurobank et Alpha Bank imposent par exemple une assurance du bien (incendie, séisme, intempéries) ; vérifiez avec la banque si une assurance de la personne est aussi demandée.
Un coût qui peut augmenter fortement avec l'âge
Le coût dépend de votre âge, des garanties choisies, du montant assuré, de la durée du prêt et de votre profil de santé. Il peut augmenter fortement après 65 ans.
Pour un prêt de plusieurs dizaines de milliers d’euros, l’écart entre deux offres peut représenter plusieurs milliers d’euros. Demandez donc un devis individualisé plutôt que de supposer un tarif standard.
Des garanties qui évoluent à la retraite
Certaines garanties, notamment celles liées à l’incapacité temporaire de travail ou à l’invalidité, peuvent être limitées ou cesser à partir d’un certain âge ou au moment de la retraite. Vérifiez les conditions du contrat proposé.
La garantie décès reste la plus recherchée : elle évite que la dette restante ne pèse sur vos héritiers. Les âges limites de souscription varient selon les assureurs.
En cas de refus, des pistes à étudier
Un refus d’assurance classique ne met pas automatiquement fin au projet. En France, vous pouvez choisir une assurance externe à celle de la banque et, depuis septembre 2022, changer d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve d’équivalence des garanties (source : economie.gouv.fr).
Pour un crédit souscrit en France, la convention AERAS peut s’appliquer lorsque le dossier présente un risque aggravé de santé. Elle ne garantit pas l’obtention d’une assurance et ne s’applique pas automatiquement à un crédit accordé par une banque grecque, belge ou suisse (source : AERAS).
Selon le prêteur et le contrat, une couverture limitée aux garanties réellement nécessaires peut aussi être une piste. Un courtier spécialisé facilite la comparaison des solutions et l’identification des assureurs ou prêteurs susceptibles d’étudier votre profil.
L’assurance emprunteur peut constituer un point important dans l’étude d’un dossier senior. Un courtier en crédit et assurance peut comparer les solutions disponibles, en Grèce comme dans votre pays de résidence.
Et si la banque refuse ? Les solutions pour rendre le projet possible
Un premier refus n’est pas toujours définitif. Plusieurs leviers permettent parfois de faire aboutir un dossier, à condition de les activer au bon moment.
- Réduire la durée du prêt et augmenter l’apport personnel,
- proposer une garantie complémentaire : nantissement d’une assurance-vie, de titres ou de liquidités (Eurobank indique accepter cette forme de garantie),
- comparer plusieurs banques, car les critères varient nettement de l’une à l’autre,
- étudier un financement dans votre pays avec une garantie sur un bien déjà détenu,
- passer par un courtier spécialisé pour comparer prêteurs et assureurs,
- envisager un financement mixte : une partie en crédit, une partie en fonds propres.
✅ Ma checklist « crédit retraité en Grèce »
- Vérifier mon âge par rapport à la limite de fin de prêt de chaque banque
- Rassembler mes justificatifs de pension (avis, relevés, attestation de caisse)
- Comparer plusieurs banques et, si nécessaire, un courtier spécialisé
- Vérifier si je dispose d'un bien à hypothéquer ou d'une épargne à nantir dans mon pays
- Vérifier que la mensualité reste compatible avec mes revenus de retraite
- Anticiper les frais liés à la garantie et à sa mise en place
- Demander quelles garanties d'assurance sont exigées et quelles alternatives le prêteur accepte
- Demander mon AFM et anticiper l'ouverture du compte bancaire
Notre conseil
Le financement mérite d’être étudié suffisamment tôt dans un projet d’achat en Grèce. La clé consiste à connaître les règles du jeu avant de déposer un dossier : âge en fin de prêt, apport attendu, garantie disponible, mensualité compatible avec votre pension et coût réel de l’assurance.
Pour un retraité disposant d’un bien déjà détenu dans son pays, un financement garanti par cet actif peut être une piste particulièrement intéressante à comparer avec un crédit grec. Pour un emprunteur sans garantie mobilisable dans son pays, le financement par une banque grecque peut être une autre voie.
Dans les deux cas, un courtier spécialisé peut vous aider à comparer les solutions disponibles et à identifier les établissements susceptibles d’étudier votre profil.
Retir’In G n’est ni banquier, ni courtier, ni assureur, ni cabinet juridique ou fiscal. Cet article présente une synthèse des informations disponibles au moment de sa rédaction ; les conditions bancaires évoluent régulièrement et doivent être vérifiées directement auprès des établissements ou d’un courtier avant toute décision. Retir’In G agit comme intermédiaire avec des partenaires professionnels : les choix, négociations et engagements relatifs au crédit ou à l’assurance relèvent du client et des professionnels concernés.
Sources
- Banque de Grèce — mesures macroprudentielles (LTV et DSTI)
- Eurobank — prêt hypothécaire pour non-résidents
- Alpha Bank — prêt hypothécaire pour étrangers
- AADE — acheter un bien en Grèce (AFM)
- Banque de France — assurance emprunteur
- economie.gouv.fr — changer d’assurance emprunteur
- Convention AERAS — assurance et risque aggravé de santé (France)
- Courtiers et sites spécialisés — pratiques de marché (indicatif)
Questions Fréquentes
Peut-on obtenir un prêt immobilier en Grèce après 65 ans ?
Oui, c’est possible, mais la durée dépend de l’âge à l’échéance. Eurobank et Alpha Bank affichent actuellement une limite de 75 ans à l’échéance, mais les critères varient selon l’établissement.
Faut-il obligatoirement passer par une banque grecque ?
Non. Vous pouvez aussi emprunter dans votre pays de résidence (France, Belgique) en proposant une garantie, par exemple une hypothèque sur un bien déjà détenu ou un nantissement d’épargne ou de titres.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour acheter en Grèce ?
L’assurance n’est pas forcément obligatoire en France, mais elle est presque tout le temps exigée par la banque comme condition du prêt. En Grèce, les exigences dépendent du prêteur et du contrat.
Que faire si l'assurance emprunteur classique est refusée ?
Si le crédit est souscrit en France, vous pouvez notamment comparer avec une assurance externe et, lorsque les conditions sont réunies, examiner le dispositif AERAS pour les personnes ayant un risque aggravé de santé. Pour un crédit souscrit en Grèce, les solutions dépendent du prêteur et du contrat: demandez quelles garanties sont indispensables et quelles alternatives sont acceptées.
Quel apport personnel prévoir pour un prêt immobilier en Grèce ?
L’apport dépend fortement de la banque et du profil. Eurobank indique par exemple jusqu’à 65 % de financement pour certains non-Grecs et Alpha Bank jusqu’à 80 % pour les résidents de l’Union européenne.
Vous vous demandez combien vous pouvez réellement emprunter pour votre projet en Grèce?
Notre Pré-audit personnalisé intègre la question du financement dans votre projet global, et nous pouvons vous mettre en relation avec un courtier spécialisé en crédit et assurance.