Frais d'achat immobilier en Grèce : le coût réel pour un acheteur étranger
Vous avez trouvé le bien qui vous plaît en Grèce, et vous vous demandez maintenant combien il va réellement vous coûter au-delà du prix affiché ? C’est une excellente question, et trop peu d’acheteurs se la posent avant de signer.
En effet, une transaction immobilière en Grèce génère plusieurs frais distincts : les droits de mutation, les honoraires du notaire, ceux de votre avocat, et souvent une commission d’agence. Pour un acheteur qui fait intervenir les principaux professionnels, une enveloppe autour de 10 % du prix constitue un ordre de grandeur prudent, mais le montant réel peut être inférieur ou supérieur selon les honoraires négociés, la commission d’agence, la TVA et les frais d’enregistrement.
Cet article détaille chaque poste, avec des fourchettes vérifiées, pour que vous puissiez budgétiser votre projet sans mauvaise surprise le jour de la signature.
Vous n’avez pas encore vérifié le titre de propriété ou le cadastre du bien visé ? Commencez par notre guide Vérifications avant d’acheter en Grèce. Et si vous financez votre achat par un prêt, consultez aussi notre article Obtenir un prêt immobilier en Grèce.
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Combien prévoir en frais pour acheter un bien en Grèce ?
- Les droits de mutation (FMA) s’élèvent à 3,09 % de la valeur taxable du bien (généralement le prix d’achat ou la valeur fiscale objective, si elle est supérieure) — sauf exonération pour une première résidence, sous conditions.
- Le notaire facture, hors TVA, un montant encadré par un barème légal dégressif ; en ordre de grandeur, comptez 1 % à 2 % du prix, plus TVA de 24 %.
- L’avocat n’est pas obligatoire par la loi, mais il est vivement recommandé : comptez en ordre de grandeur 1 % à 2 % du prix, plus TVA.
- L’agence immobilière facture en général entre 2 % et 4 % du prix, plus TVA. En Grèce, il arrive que l’acheteur ET le vendeur paient chacun une commission distincte.
- Au total, environ 10 % du prix d’achat dans une configuration avec les principaux professionnels — un ordre de grandeur, pas un barème. Le montant réel peut être inférieur, notamment en cas d’exonération de première résidence.
Ce guide détaille chaque poste de dépense, dans l’ordre où vous les rencontrerez lors de votre achat : d’abord les droits de mutation, puis les honoraires des professionnels qui vous accompagnent.
Important : cet article ne traite pas de l’ENFIA, l’impôt foncier annuel dû par tout propriétaire en Grèce. Nous y consacrons un article séparé. Ici, il s’agit uniquement des frais liés à la transaction elle-même, payés une seule fois, au moment de l’achat.
Les droits de mutation (FMA), le poste le plus important
Le Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (FMA), ou droit de mutation immobilière, est le premier poste de dépense à intégrer dans votre budget. C’est une taxe unique, payée par l’acheteur, avant la signature de l’acte de vente.
Le taux applicable est de 3,09 %. Il se décompose en une taxe de base de 3 %, à laquelle s’ajoute une taxe communale additionnelle (3 % de la taxe elle-même). Ce taux s’applique aussi bien aux appartements anciens qu’aux terrains à bâtir.
Sur quelle valeur ce taux est-il calculé ?
Le FMA est calculé sur la valeur taxable retenue par l’administration selon les règles applicables. En pratique, il s’agit généralement du montant le plus élevé entre le prix d’achat indiqué dans l’acte et la valeur fiscale objective du bien, déterminée par l’administration grecque selon la localisation, la superficie et l’ancienneté.
Concrètement, si la valeur fiscale objective dépasse le prix négocié, c’est elle qui sert de base au calcul. Votre avocat peut vérifier cette valeur avant la signature, pour éviter toute mauvaise surprise.
Ce montant doit être versé avant la signature de l’acte authentique : le notaire doit joindre la preuve de paiement à l’acte, sans quoi la vente ne peut pas être finalisée.
Une exonération existe pour l'achat d'une première résidence
Point souvent ignoré des acheteurs étrangers : la loi grecque prévoit une exonération totale ou partielle du FMA pour l’achat d’une première résidence, sous conditions. Les seuils actuellement en vigueur sont, par exemple, 200 000 € pour un acheteur célibataire et 250 000 € pour un couple marié, avec une majoration par enfant à charge. Seule la fraction de valeur qui dépasse ce seuil reste taxée à 3,09 %.
Cette exonération suppose notamment que vous deveniez résident permanent en Grèce et que vous ne possédiez pas déjà un autre logement couvrant vos besoins. Elle vise donc surtout les retraités qui transfèrent réellement leur résidence en Grèce, pas l’achat d’une résidence secondaire occasionnelle. Faites vérifier votre éligibilité par votre avocat avant de budgétiser le FMA à 3,09 % par défaut.
Le cas particulier des logements neufs
Pour certains logements neufs entrant dans le champ de la TVA immobilière, le régime normal prévoit une TVA de 24 % au lieu du droit de mutation. Cette TVA représente une charge nettement plus lourde que le FMA classique.
Toutefois, la suspension de cette TVA sur les immeubles concernés est actuellement prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 (loi 5246/2025, Journal officiel grec du 11 novembre 2025), sous les conditions prévues par le dispositif. Le FMA de 3,09 % s’applique alors à la place de la TVA, comme pour un bien ancien.
La suspension doit être demandée par le constructeur et ne s’applique qu’aux biens entrant dans le dispositif : elle n’est donc pas automatique sur tout programme neuf. Demandez systématiquement au promoteur une confirmation écrite du régime fiscal applicable au bien avant de signer un compromis.
À noter : le gouvernement grec a annoncé en septembre 2026 une réforme prévoyant de porter de 3 % à 15 % le taux du FMA applicable à certains achats de logements effectués par des personnes relevant de pays tiers (hors UE). Avec le prélèvement communal, le taux effectif serait de 15,45 %. La mesure annoncée prévoit des exceptions, notamment pour les citoyens de l’UE et, selon certaines sources, pour l’EEE et certaines catégories de résidents de longue durée. Les modalités précises et la date d’entrée en vigueur doivent encore être suivies dans le texte d’application : à la date de publication de cet article, aucun texte de loi voté ne les fixe. Cette réforme ne vise donc pas les citoyens français ou belges, citoyens de l’UE, sous réserve des modalités définitives du dispositif.
Les honoraires du notaire : un rôle différent qu'en France
En Grèce, le notaire (symvoleografos) n’a pas exactement le même rôle qu’en France. C’est le plus souvent votre avocat qui rédige et négocie les termes du contrat de vente. Le notaire, lui, authentifie l’acte, vérifie la conformité des documents fournis (dont la preuve de paiement du FMA), et procède à sa signature officielle.
Combien facture un notaire grec ? Barème légal dégressif + TVA 24 %
Les honoraires du notaire sont encadrés par un barème légal, dégressif selon des tranches de valeur : plus le bien est cher, plus le pourcentage appliqué diminue. Le coût total dépend donc de la valeur du bien et des actes ou documents nécessaires.
Pour budgéter, une estimation hors TVA autour de 1 % à 2 % du prix d’achat (ou de la valeur fiscale retenue si elle est supérieure) peut servir d’ordre de grandeur, sans se substituer au barème légal lui-même. La TVA de 24 % s’ajoute ensuite à ces honoraires. Pour un bien de faible valeur, un minimum de facturation peut s’appliquer : demandez toujours un décompte précis au notaire avant la signature.
L'avocat : une dépense non obligatoire, mais vivement conseillée
Contrairement au notaire, l’avocat n’est pas une obligation légale pour acheter un bien en Grèce. Dans la pratique, s’en passer représente toutefois un risque important, en particulier pour un acheteur étranger peu familier du système grec.
Votre avocat mène les vérifications juridiques essentielles avant l’achat : titre de propriété, cadastre, hypothèques ou constructions non déclarées. Nous détaillons ces vérifications dans notre guide Vérifications avant d’acheter en Grèce.
Ses honoraires se situent en général entre 1 % et 2 % du prix d’achat, plus TVA. Ils sont souvent versés en deux temps : une partie à la signature du compromis, le solde à l’acte définitif.
La commission d'agence immobilière : attention aux usages grecs
Si vous passez par une agence, sa commission représente généralement entre 2 % et 4 % du prix de vente, plus TVA de 24 %.
Contrairement au modèle français, où le prix est le plus souvent affiché « frais d’agence inclus » à la charge du vendeur, l’usage grec veut fréquemment que l’acheteur ET le vendeur paient chacun une commission distincte, à leur propre agence ou à la même agence si elle représente les deux parties.
Avant toute visite, demandez par écrit à l’agence si une commission est due par l’acheteur, quel en est le montant ou le taux, et si la TVA est incluse. Ce point, souvent négligé, peut représenter plusieurs milliers d’euros de différence.
Les frais annexes souvent oubliés
L'enregistrement au cadastre (Ktimatologio)
Une fois l’acte signé, il doit être enregistré auprès du service compétent (Ktimatologio, ou bureau des hypothèques selon la zone) pour que le transfert de propriété soit opposable aux tiers. Ces frais sont généralement proportionnels à la valeur de la transaction, auxquels peuvent s’ajouter des frais fixes selon la nature de l’acte. Pour budgéter, on peut retenir environ 0,5 % comme ordre de grandeur, à confirmer selon le bien et le service compétent.
Traduction, procuration et numéro fiscal grec
Si vous ne maîtrisez pas le grec, certains documents devront être traduits par un traducteur assermenté. Si vous ne pouvez pas être présent en Grèce au moment de la signature, une procuration notariée permet à votre avocat de signer en votre nom ; son coût varie selon les prestataires [À VÉRIFIER] : demandez un devis précis avant de vous engager.
En revanche, vous devez disposer d’un numéro fiscal grec (AFM) pour acheter un bien en Grèce : cette démarche ne constitue pas en elle-même un frais immobilier à intégrer au prix d’achat.
Tableau récapitulatif des frais d'achat en Grèce
| Poste de dépense | Ordre de grandeur | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Droits de mutation (FMA) | 3,09 % de la valeur taxable (0 % si exonération 1re résidence) | Acheteur |
| Honoraires du notaire | ~1 % à 2 % (barème dégressif) + TVA 24 % | Acheteur |
| Honoraires d'avocat | ~1 % à 2 % + TVA 24 % | Acheteur (facultatif mais recommandé) |
| Commission d'agence | 2 % à 4 % + TVA 24 % | Acheteur et/ou vendeur, à vérifier par écrit |
| Enregistrement (Ktimatologio) | ~0,5 %, ordre de grandeur | Acheteur |
| Traduction / procuration | Variable [À VÉRIFIER] | Acheteur, si applicable |
| Enveloppe indicative | Environ 10 % dans cette configuration — ordre de grandeur, pas un barème | — |
Exemple chiffré : simulation sur un bien ancien à 250 000 €, sans exonération
Pour rendre ces pourcentages concrets, voici une simulation sur un bien ancien affiché à 250 000 €, en supposant ici que la valeur taxable retenue est également de 250 000 €, hors exonération de première résidence, avec avocat et agence, et TVA incluse sur les honoraires professionnels. Cette simulation n’est pas un barème : les honoraires réels peuvent différer, et certains frais suivent des règles spécifiques. Elle sert uniquement à montrer pourquoi une enveloppe proche de 10 % peut être prudente lorsque l’acheteur supporte aussi une commission d’agence.
| Poste | Hypothèse retenue | Montant estimé |
|---|---|---|
| Droits de mutation (FMA) | 3,09 % | 7 725 € |
| Notaire | 1,5 % + TVA 24 % (indicatif) | 4 650 € |
| Avocat | 1,5 % + TVA 24 % (indicatif) | 4 650 € |
| Agence | 2,5 % + TVA 24 % (indicatif) | 7 750 € |
| Enregistrement | ~0,5 % (ordre de grandeur) | 1 250 € |
| Total indicatif | ≈ 10,4 % | ≈ 26 025 € |
Cette simulation ne comprend pas d’éventuels frais de traduction, de procuration, ou de travaux. Un acheteur éligible à l’exonération de première résidence, ou faisant l’impasse sur une agence, obtiendrait un total sensiblement inférieur. Selon les prestataires choisis et la complexité du dossier, le total réel peut varier de plusieurs points.
Ce qui peut faire varier la facture finale
- Valeur fiscale objective contre prix réellement payé : dans certaines zones très demandées, la valeur objective peut être inférieure au prix du marché, et inversement dans des zones rurales.
- Neuf ou ancien : sur un logement neuf éligible à la suspension de TVA, le calcul reste proche de celui d’un bien ancien ; sans cette suspension, la charge grimpe fortement.
- Négociation des honoraires : les taux d’agence et d’avocat sont rarement gravés dans le marbre. Comparer plusieurs devis reste possible et recommandé.
- Complexité du dossier : succession en cours, indivision, bien agricole ou construction partiellement non déclarée peuvent allonger les démarches et augmenter les honoraires.
3 choses à retenir
Le droit de mutation de 3,09 % s'applique à tous les acheteurs UE, sauf exonération de première résidence sous conditions : à vérifier avant de budgéter.
En Grèce, l'avocat mène les vérifications et négocie le contrat ; le notaire authentifie l'acte. Les deux honoraires s'additionnent.
Acheteur et vendeur peuvent chacun devoir une commission distincte : demandez toujours par écrit à l'agence avant de visiter.
Notre conseil
Le coût d’un achat immobilier en Grèce ne se limite pas au prix affiché. Entre droits de mutation, notaire, avocat et agence, les frais annexes représentent une part non négligeable de votre budget, qu’il vaut mieux anticiper dès le départ plutôt que de découvrir à la dernière minute.
- Demandez toujours un devis écrit à chaque professionnel avant de vous engager.
- Demandez par écrit à l’agence si une commission est due par l’acheteur, et à quel taux, avant de visiter un bien.
- Faites vérifier votre éligibilité à l’exonération de première résidence si vous vous installez réellement en Grèce.
- Confirmez le régime de TVA applicable si vous achetez dans le neuf.
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Pour resituer ces frais dans l’ensemble de votre projet, consultez aussi nos guides Acheter en Grèce, Louer ou acheter en Grèce et Organiser son expatriation.
Information importante :
Cet article présente les informations disponibles au moment de sa publication et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une consultation personnalisée.
Les règles et taux applicables en Grèce peuvent évoluer ; leur application dépend de la situation de chaque acheteur et du bien concerné. Avant toute décision, nous vous recommandons de vérifier ces informations auprès des sources officielles grecques et de consulter un avocat ou un notaire compétent.
Retir’In G agit comme intermédiaire avec des partenaires professionnels. Les choix, contrats, négociations et engagements sont conclus directement entre le client et les professionnels concernés. Retir’In G n’est ni un cabinet fiscal, ni comptable, ni juridique.
Sources
- AADE (Autorité indépendante des recettes publiques, Grèce) — Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, droit de mutation immobilière et conditions de l’exonération première résidence
- Lois 1078/1980 et 3842/2010 — seuils de l’exonération de première résidence
- Loi 5246/2025 (Journal officiel grec, 11 novembre 2025) — prolongation de la suspension de TVA sur le neuf jusqu’au 31 décembre 2026
- Gouvernement grec / Ministère de l’Économie et des Finances — annonce de réforme du FMA pour les acheteurs hors UE/EEE (septembre 2026)
- Barème légal des honoraires notariaux en Grèce
Questions Fréquentes
Combien coûte réellement un achat immobilier en Grèce, hors prix du bien ?
Environ 10 % du prix d’achat dans une configuration avec les principaux professionnels — c’est un ordre de grandeur, pas un barème. Le montant réel peut être inférieur, notamment en cas d’exonération de première résidence, ou si vous vous passez d’agence.
Le notaire grec joue-t-il le même rôle qu'en France ?
Non. Son rôle est plus limité qu’en France : il authentifie l’acte et vérifie les documents fournis, alors que c’est généralement l’avocat qui rédige et négocie le contrat.
Qui paie la commission d'agence, l'acheteur ou le vendeur ?
Cela dépend de l’accord entre l’agence et chaque partie. En Grèce, il arrive fréquemment que l’acheteur ET le vendeur paient chacun une commission distincte : demandez par écrit à l’agence si une commission est due par l’acheteur, et à quel taux, avant de visiter un bien.
Le taux de 3,09 % des droits de mutation va-t-il augmenter ?
Une réforme a été annoncée en septembre 2026, portant le taux à 15 % (15,45 % avec la taxe communale) pour les achats de logements par des personnes relevant de pays tiers (hors UE). Les modalités précises et la date d’entrée en vigueur ne sont pas encore fixées par un texte voté. Cette réforme ne vise pas les citoyens français ou belges, citoyens de l’UE, sous réserve des modalités définitives du dispositif.
Est-il obligatoire de prendre un avocat pour acheter en Grèce ?
Non, ce n’est pas une obligation légale depuis 2014. C’est toutefois vivement recommandé pour sécuriser la transaction et faire vérifier le bien avant l’achat.
Vous préparez un achat immobilier en Grèce et voulez éviter les frais cachés ?
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